Immobilienkauf und -verkauf mit Inventar Steuerliche Feinheiten beachten

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, ist der Mitverkauf beweglichen Inventars weit verbreitet. Davon können sowohl der Käufer als auch der Verkäufer profitieren. Wichtig für den Käufer ist dabei die Aufteilung des vereinbarten Gesamtpreises nach Immobilien- und Inventaranteil, denn die Grunderwerbsteuer errechnet sich aus dem Immobilienanteil.Der Kauf einer Immobilie bedeutet rechtlich den Erwerb eines Grundstücks mit seinen „wesentlichen Bestandteilen“. Wesentliche Bestandteile sind insbesondere das auf dem Grund errichtete Gebäude mit dessen wesentlichen Bestandteilen sowie die Garage(n), soweit diese fest mit dem Boden verankert ist/sind und nicht – wie viele Fertiggaragen – andernorts wieder aufgestellt werden könnte(n). Auch sind die meisten Gartenhäuschen nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Wesentlicher Bestandteil des Hauses ist beispielsweise eine Einbauküche, die, ohne unbrauchbar/zerstört zu werden, an anderer Stelle nicht wieder verwendbar wäre. Anders als eine „Einbauküche“, die sich ohne großen Schaden auch andernorts verwenden ließe („Inventar“). Wird letztgenannte Küche mitgekauft, ist dies im Notarvertrag explizit zu vermerken oder in einem zusätzlichen Vertrag zu vereinbaren. Gleiches gilt für Zubehör (wie Gartengerät). Weit verbreitet ist aber ein Mitverkauf des genau festzulegenden beweglichen Inventars zum Vorteil beider Vertragsparteien. Der Verkäufer könnte bei einem anderweitigen Verkauf in der Regel nur einen Bruchteil des eigentlichen Zeitwerts erlösen, wenn er nicht sogar Entsorgungskosten zu tragen hat. Der Käufer kann andererseits das zu übernehmende Inventar preiswert erwerben und zumindest zunächst nutzen. Die SteuerWichtig bleibt dabei die Aufteilung des vereinbarten Gesamtpreises nach Immobilien- und Inventaranteil besonders für den Käufer, weniger für den Verkäufer, der meist nur auf den Gesamterlös achtet. Denn die Grunderwerbsteuer von immerhin mindestens 3,5 Prozent errechnet sich aus dem Immobilienanteil, während der Erwerb von Einrichtungsgegenständen grunderwerbsteuerfrei bleibt. Vermietet der Erwerber zumindest Teile des Gebäudes, kann er als Werbungskosten aus „Vermietung und Verpachtung“ anteilige Gebäudeabschreibung von linear 2 Prozent jährlich bzw. (bei Gebäudefertigstellung vor 1.1.1925) 2,5 Prozent jährlich geltend machen sowie anteilige Grundstücks- (zum Beispiel Grundsteuer) und Hausfinanzierungskosten. Daher empfiehlt sich, schon „auf Verdacht“ den Gebäudeanteil des Immobilienpreises eher zu Lasten des Grundstücksanteils am oberen Level anzusiedeln. Freilich ist dabei realistisch vorzugehen, da sonst das Finanzamt, das ja eine Ausfertigung eines Immobilienkaufvertrags erhält, einen Steuerbetrugsversuch wittern könnte. Ein Käufer dürfte auch an einem möglichst hohen Inventaranteil interessiert sein, der zwischen den Vertragsparteien grundsätzlich frei festgelegt werden darf. Freilich nicht uneingeschränkt; denn ein marktfremder, zu hoher Ansatz des Inventaranteils kann als Steuerverkürzung mit entsprechenden Folgen geahndet werden. Bei späterer (Teil-)Vermietung des Objekts gilt ja für das mitvermietete Inventar ein wesentlich höherer Abschreibungssatz als für das Gebäude. Steuer und betriebliche (Teil-)EigennutzungErgänzend zu oben Angeführtem ist ein wichtiger Aspekt zu beachten. Nutzt man zumindest Teile der Immobilie zu eigenen gewerblichen Zwecken, werden die anteiligen Gebäude- und Grundstücksanteile neben den übrigen steuerlichen Auswirkungen (s.o.; Gewerbekapitalsteuer!) auch dann zu „betriebsnotwendigem Vermögen“, wenn etwa die Ehefrau Eigentümerin der Immobilie und der Ehemann des Betriebes ist. So dass bei einem Immobilienverkauf auf jeden Fall ein Buchgewinn – und sei er nur geldentwertungsbedingt – mit allen Konsequenzen auszuweisen ist. Als Schutz, einer Immobilie als „betriebsnotwendiges Vermögen“ zu entgehen, bleibt der Weg, die Immobilie im Privatvermögen zu halten und den Betrieb in der Rechtsform einer GmbH zu führen, die die Immobilie (zum Beispiel teilweise) zu marktüblichen Bedingungen anmietet. Die Kehrseite der MedailleAllerdings übersieht man oftmals einen weiteren Gesichtspunkt: Die darlehensgebende Bank legt üblicherweise den vereinbarten Immobilienanteil des Kaufpreises für die Ermittlung ihrer Beleihungsgrenzen zu Grunde. Und mit wachsendem Beleihungsgrad verteuert sich der Darlehenszins. Es lohnt sich folglich, alle Aspekte abzuwägen, ehe man vorschnell entscheidet. Immerhin begleitet die Zinslast den Bauherrn einige Jahrzehnte lang. Schließlich bleibt namentlich bei umfangreichem Inventarmitverkauf überlegenswert, Immobilien- und Inventarkaufvertrag zu trennen, um am Geschäftswert orientierte Notarkosten zu sparen; denn nur der Immobilienvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Michael Bandering | markus.targiel@holzmann-medien.de

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