Immobilien: Nicht nur die Optik zählt Folgekosten rechtzeitig bedenken

Planung und Unterhaltung von Immobilien wird aus der Sicht der unterschiedlichen Akteure differenziert angegangen. Planung, Bauphase und Nutzung können hierbei erheblich auseinanderdriften. Für Bauherren, Architekten und Planer lohnt es sich, die Bewirtschaftung und Reinigung eines Gebäudes frühzeitig einzuplanen.Die Bewirtschaftung und Reinigung eines Gebäudes sollte bereits bei der Planung bedacht werden. Bild: Fotolia/imageteamQualität und Kosten von Gebäudedienstleistungen, zu denen auch die Reinigung zählt, sind bereits weit vor dem Bezug einer Immobilie planbar. Schon in der Planungs- und Bauphase der Immobilie sollten die spätere Nutzung und Bewirtschaftung berücksichtigt werden. Das spart erhebliche Folgekosten. Greifen wir die vier wichtigsten Akteure einmal heraus: Der Bauherr: Hier stehen Optik, Zweckmäßigkeit, Nachhaltigkeit, Bau- beziehungsweise Erstellungskosten in unterschiedlicher Ausprägung im Fokus. Der Architekt/Planer: Grundsätzlich hat der Planer dieselben Ziele wie der Bauherr. Bei ihm stehen jedoch architektonische Gesichtspunkte meist im Vordergrund. Hinzu kommen statische und gesetzgeberische Rahmenbedingungen, die beachtet werden müssen. Die Nutzer: Sie legen meist Wert auf Zweckmäßigkeit und emotionale (soziale) Komponenten wie Zufriedenheit und allgemeine Wohlfühlfaktoren. Die Optik – das Erscheinungsbild – spielt natürlich gerade auch bei Nutzern, die eine Immobilie mit repräsentativem Charakter wünschen, eine Rolle. Die Bewirtschafter: Die Bewirtschafter von Immobilien haben schließlich die Aufgabe, die fertig erstellte Immobilie entsprechend den Erfordernissen kostengünstig zu betreiben.Die Gebäudebewirtschaftung wird im deutschen und angelsächsischen Raum grob in kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement unterteilt. In diesem Beitrag steht die infrastrukturelle Bewirtschaftung mit dem Schwerpunkt Gebäudereinigung im Fokus. Art, Umfang, Qualität und Kosten der infrastrukturellen Gebäudedienstleistungen haben gleichwohl unmittelbare Auswirkungen auf alle Gebäudeplanungs- und Bewirtschaftungsaspekte. Uwe Büttner, Mitglied im Kompetenzteam Gebäudereinigung, hat bereits im Januar 2013 in rationell reinigen unter der Überschrift „Weniger Kosten, mehr Qualität“ aufgezeigt, dass Kosten und Qualität sich keineswegs nur gegensätzlich entwickeln, sondern eine bessere Qualität – in unserem Sinne eine gute Planung – zu erheblichen Kosteneinsparungen führt. Im Folgenden wird an konkreten Beispielen rund um die Immobilie aufgezeigt, wie Planungsfehler vermieden, erhebliche Folgekosten eingespart und nachhaltige Optik, Gebäudesubstanz und Nutzen erhalten werden können. In die Höhe oder in die Breite (bauen)? Hier spielen zunächst die vorhandenen Rahmenbedingungen eine Rolle: Grundstücks- und Baukosten, Gebäudenutzung, architektonische Voraussetzungen und baurechtliche Rahmenbedingungen. Hierauf hat der Gebäudedienstleister keinen Einfluss. Dauerhafte Optik?Die Oberflächen eines neu erstellten Gebäudes werden fast immer unter dem Gesichtspunkt eines optisch zufriedenstellenden Erscheinungsbildes gesehen. Hierbei spielt der persönliche Geschmack natürlich eine nicht zu unterschätzende Rolle. Sieht man von gewollten Alterungsprozessen (zum Beispiel Patina, Grünspan) ab, ergeben sich häufig nach einiger Zeit jedoch getrübte Ansichten: hässliche fleckige Oberflächen, Verätzungen, nicht entfernte oder nicht mehr beziehungsweise nur mit hohem Aufwand entfernbare Verschmutzungen. Mit entsprechender Planung und unter Berücksichtigung von Einflüssen auf das Gebäude und die Nutzung der Immobilie lässt sich vieles verhindern. So können die ursprüngliche Optik erhalten bleiben und erhebliche Sanierungskosten gespart werden. Außenanlagen, Fenster und FassadenBei der Gestaltung der Außenbereiche sollten bereits die Auswirkungen auf die Reinigung beachtet werden. Bäume in unmittelbarer Nähe des Eingangs verursachen gerade im Herbst erhöhten Schmutzeintrag durch abgefallene Blätter. Die Zugangswege sollten gut befestigt sein und direkt zum Eingang des Gebäudes führen, um Trampelpfade zu vermeiden. Kieswege bringen ebenfalls erhöhten Schmutz ins Innere des Gebäudes. Außerdem ist auf die Auswahl des Bodenbelags zu achten. Weiche Sandsteine oder Steine mit glatter Oberfläche können im Winter erhöhte Kosten verursachen. Sie müssen entsprechend ihrer Beschaffenheit bei Eis und Schnee besonders behandelt werden. Für den Einsatz von Hubsteigern für die Fassaden- beziehungsweise Glasreinigung muss der Untergrund genügend Standsicherheit bieten. Blumenbeete und Bäume sollten hierfür nicht unmittelbar am Gebäude angepflanzt werden. Fensterkonstruktionen sollten möglichst so ausgeführt sein, dass eine Reinigung problemlos möglich ist. Fenstergröße, feststehende Fensterelemente und vorgesetzte Prallscheiben bilden hierbei einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor.Fenster, die für die Reinigung geöffnet werden können, sind zwar in der Anschaffung teurer, lassen sich jedoch meist von innen ohne größere Einschränkungen reinigen und sind deshalb für die laufende Bewirtschaftung kostengünstiger. Hierbei ist auch auf die Höhe der Fenster zu achten. Da heute oftmals bodentiefe Fenster mit mehr als zwei Metern Höhe verbaut werden, ist hier auf eine Absturzsicherung für die Reinigung der Fenster ab dem ersten Obergeschoss zu achten. Die Außenseite von feststehenden Fensterelementen und vorgesetzte Prallscheiben sind auch oft nicht ohne Absturzsicherung nicht zu reinigen. Alternative ist der Einsatz von Hubarbeitsbühnen, was jedoch zu höheren Kosten führt. Außerdem müssen die Außenanlagen wie oben beschrieben diesen Einsatz ermöglichen. Fassaden sollten entsprechend den Herstellerangaben gereinigt und gepflegt werden. Für den Bau einer ansprechenden Fassade wird oftmals viel Geld ausgegeben. Die Reinigung und Pflege während der Nutzung der Immobilie fällt jedoch häufig Sparzwängen zum Opfer. Dies dient nicht dem Werterhalt, sondern führt früher oder später zu hohen Sanierungskosten. Bei der Auswahl der Fassade sollte der Standort des Gebäudes berücksichtigt werden. Umwelt- beziehungsweise Emissionsbelastungen in verkehrsnahen oder industriellen Lagen bringen automatisch eine intensivere Verschmutzung oder sogar Schädigung der Fassade mit sich. Dementsprechend erhöhen sich die Reinigungsintervalle und damit die Kosten. Eingangsbereiche und Zugänge Schmutzschleusen sollten bereits vor dem eigentlichen Gebäude angebracht sein. Sie fangen den groben Schmutz (Sand, Split und Ähnliches) auf. Hierzu eignen sich besonders Schmutzfangroste oder grobe Bürstensysteme. Danach sollte im Inneren des Gebäudes eine Schmutzfangzone für den feineren Schmutz und Nässe ausliegen. Sie sollte so dimensioniert sein, dass mindestens vier Schritte darauf möglich sind. Die Möglichkeit, die Schmutzschleuse zu umgehen, sollte ausgeschlossen werden. Gerade bei Kindergärten wird im Bereich der Gruppenräume mit direktem Zugang zu den Außenspielbereichen keinerlei Vorsorge für den Eintrag von Schmutz (hauptsächlich Sand) getroffen. Hier würde ein kleiner Übergangsraum zum Umziehen und Wechseln der Schuhe den Schmutzeintrag erheblich vermindern. Aufzüge sollten so dimensioniert sein, dass Reinigungswagen und -maschinen problemlos transportiert werden können. Die Tragfähigkeit muss entsprechend ausgelegt sein. Zudem sollten keine empfindlichen Bodenbelagsarten verwendet werden. Treppen sollten möglichst von den Seiten her geschlossen konstruiert sein, um zu verhindern, dass Reinigungsflotte an den Seiten herunterfließt und Wände oder die Unterseiten der Treppenstufen beschmutzt. Sind dennoch offene oder freistehende Treppen gewünscht, so empfiehlt sich ein seitlicher Wasserschutz oder Wasserkanal. Tritte von Treppenstufen sollten eine homogene Oberfläche besitzen. Der Auftrag von rutschmindernden Klebestreifen behindert den Reinigungsfluss und verursacht erhöhten Zeitaufwand. Hier sind rutschhemmende Gummileisten besser. Treppengeländer sollten so angebracht sein, dass die Reinigung der Bodenfläche nicht beeinflusst wird. Die Geländerstützen sollten so an der Seite der Treppenstufen und Glasbrüstungen montiert sein, dass sie von der Treppe aus beidseitig problemlos gereinigt werden können (Achtung Absturzgefahr). Nutzräume und Verkehrsflächen Nutzräume sollten (quadratisch, praktisch, gut) ohne Nischen und Verwinkelungen geplant werden, die ideale Sammelstellen für Staubflusen und losen, aufliegenden Schmutz sind. Meist werden solche Stellen noch mit Mobiliar zugestellt und können nur mit erhöhtem Zeitaufwand gereinigt werden. Zugang zu den Räumen sollte ohne Behinderung durch Türschwellen möglich sein. Bodenbelagsarten der Verkehrsflächen (Flur) und der Nutzräume sollten möglichst aufeinander abgestimmt sein. Steckdosen sollten über Kabelkanäle zu den notwendigen Stromverbrauchsstellen gelangen, um Kabelgewirr auf dem Fußboden zu vermeiden. Auch hier setzen sich Schmutz und Staubflusen ab und können nur mit erhöhtem Zeitaufwand beseitigt werden. Mobiliaroberflächen sollten reinigungsfreundlich sein. Dunkle oder zu helle Oberflächen sind besonders reinigungsintensiv. Gleiches gilt für offene Regale und Ablageflächen. Verkehrsflächen lassen sich oft am besten mit größeren Scheuersaugautomaten oder Teppichkehrmaschinen reinigen. Sind die Zugänge (Türen) zu den Verkehrswegen jedoch zu eng oder die Flure durch Inventar verstellt, muss auf die konventionelle Weise gereinigt werden. Auch dies erhöht den Zeitaufwand und die Reinigungskosten. SanitärräumeEiner der am häufigsten auftretenden Fehler in Sanitärräumen sind Bodenfliesen mit zu hoher Trittsicherheit, die sich nur sehr schwer oder nur maschinell reinigen lassen. Ebenso ist auf die Auswahl der Materialien zu achten. Kalkgebunde Werkstoffe sind gegen Säuren empfindlich. Zur Beseitigung von Kalk- oder Urinstein in WC-Becken, Urinalen und Waschbecken müssen jedoch säurehaltige Reiniger eingesetzt werden. Es besteht dann die Gefahr, dass die Materialien mit Säure in Berührung kommen und dadurch verätzt werden. Um die Reinigung des Fußbodens optimal ausführen zu können, sollten neben der Auswahl von geeigneten Fliesen Trennwände und alle für den Sanitärbereich notwendige Untensilien wie WC-Bürste, Abfalleimer und andere an der Wand befestigt sein. So kann der Fußboden ohne Behinderung gereinigt werden. Die WC-Becken sollten so angebracht sein, dass die Reinigung des Fußbodens darunter ohne Probleme möglich ist. Auch die Auswahl der Seifen- und Handtuchspender ist für die Reinigungskosten nicht unerheblich. Spendersysteme aus gebürstetem Edelstahl sind zwar optisch sehr schön, aber in Bezug auf die Reinigung sehr zeitintensiv. Im Sanitärbereich entstehen die höchsten Reinigungskosten pro Quadratmeter, da hier die Hygieneanforderungen sehr hoch sind. Umso mehr sollte bereits die Planung dieser Bereiche auf eine rationelle Reinigung fokussiert werden. Neue Bodenbeläge und neue OberflächenBodenbeläge können homogen (Linoleum, PVC, Massivparkett) oder mehrschichtig aufgebaut sein. Viele Hersteller versehen ihre Bodenbeläge heute bereits ab Werk mit einer so genannten Oberflächenvergütung. Diese Vergütungen sind teilweise zwingender Bestandteil des Bodenbelags (zum Beispiel Melaminharz bei Laminat). Sie stellen eine Opferschicht dar, die den eigentlichen Bodenbelag während der Nutzung schützen soll. Insbesondere elastische Bodenbeläge werden werkseitig häufig mit vergüteten Oberflächen in Form von PU-Beschichtungen ausgeliefert. Es zeichnet sich mittlerweile ab, dass diese Vergütungen zukünftig aus Ein- oder Zwei-Komponenten-Lackierungen bestehen werden. Bereits bei PU-Beschichtungen sind Kratzer in der Opferschicht mit herkömmlichen Reinigungsverfahren nicht mehr oder nur mit großem Aufwand sanierbar. Bei Lackierungen ist dies nur über das Schleifen der Bodenbeläge möglich. Bei der Auswahl von solchen Bodenbelägen ist es ratsam, auf eine matte Optik zu achten. Hier sind Kratzer nicht sofort beziehungsweise weniger sichtbar. Moderne Design-Beläge imitieren Materialien (Holz-, Steindesign) in verblüffend echter Qualität. Das Trägermaterial kann dabei fast beliebig sein (Holz, Keramik, Kunststoff oder Ähnliches). Daher ist es für die Unterhaltsreinigung unabdingbar, dass eine fachlich fundierte Reinigungs- und Pflegeanleitung sowie die Verlegetechnik bekannt sind. Bereits bei der Planung können die Eignung des Belages und der daraus resultierende Reinigungs- und Pflegeaufwand in Bezug auf die vorgesehenen Nutzungen festgelegt werden. Oberflächen beziehungsweise -vergütungen mit sogenanntem Lotuseffekt bewähren sich nur auf senkrechten und schrägen Wandflächen. Hier kann eine wasser- und schmutzabweisende Wirkung erzielt werden. Generell müssen aber auch die so geschützten Flächen je nach Umwelt- und Emissionsbelastung von Zeit zu Zeit gereinigt werden. Waagerechte Flächen, die mit dem sogenannten Lotuseffekt ausgerüstet wurden, entwickeln sich bei Nässe zu extremen Rutschbahnen und sind für Fußböden daher ungeeignet. Entsprechende Entwicklungen wurden konsequenterweise eingestellt. Manfred Schmidt, Jürgen Volz | Kompetenzteam Gebäudereinigung | peter.hartmann@holzmann-medien.de↓ Die Beispiele in diesem Beitrag sind größtenteils der Broschüre „Bauplanung und Reinigungstechnik“ entnommen, die in dritter Auflage überarbeitet wird und im Frühjahr 2017 bei der Landesinnung Hessen im Gebäudereiniger-Handwerk (http://www.die-gebaeudedienstleister-hessen.de/start/) veröffentlicht wird und dort bezogen werden kann.

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