Unterhaltsreinigung und Außenanlagenpflege gehören bei Wohnungsunternehmen zu den Outsourcing-Favoriten, Paketvergaben von verschiedenen Facility Services sind hingegen eher unbeliebt. Dies ergab eine Studie, die der Gebäudedienstleister Wisag beauftragt hat.
Durchgeführt wurde die Studie gemeinsam mit dem Institut für nachhaltiges Wirtschaften in der Bau- und Immobilienwirtschaft der Hochschule Osnabrück. "Ziel unserer Studie war es, herauszufinden, wie verschiedene Unternehmen der Wohnungswirtschaft mit Facility Services umgehen: Wie sie die einzelnen Leistungen angehen und welche Veränderungen zukünftig möglich sind", sagt Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen, der an der Hochschule Osnabrück den Lehrstuhl für Betriebswirtschaft im Bauwesen innehat.
Rolf Koritkowski, Leiter der Kalkulationsabteilung bei Wisag Garten- und Landschaftspflege und Projektverantwortlicher für die Studie, ergänzt: "Wir sind seit mehr als 40 Jahren insbesondere für die Wohnungswirtschaft tätig. Unsere Erfahrungen wollten wir mit der Studie um wissenschaftliche Erkenntnisse erweitern. Solche Marktanalysen sind für uns äußerst wichtig, um am Ball zu bleiben und auch zukünftigen Kundenbedürfnissen entsprechen zu können."
Dazu haben die Hochschule und Wisag 84 Wohnungsunternehmen online befragt: etwa 70 % Wohnungsgenossenschaften, 20 % kommunale und kirchliche Unternehmen sowie 10 % Unternehmen der Privatwirtschaft.
Unterhaltsreinigung an der Spitze
"Die Wohnungswirtschaft beauftragt bei der Wisag hauptsächlich Facility Services aus dem Bereich der Garten- und Landschaftspflege und der Reinigung", sagt Rolf Koritkowski. Dieses Bild bestätigt auch die Studie. Wohnungsunternehmen vergeben der Umfrage zufolge insbesondere operative infrastrukturelle Leistungen komplett extern – oder können sich bei diesen eine vollständige externe Vergabe vorstellen.
51 Prozent der teilnehmenden Unternehmen vergeben die Unterhaltsreinigung komplett extern, 49 Prozent die Außenanlagenbewirtschaftung und 24 Prozent die Hausmeisterdienste. Bei den komplett vergebenen Dienstleistungen steht damit die Unterhaltsreinigung an der Spitze, gefolgt von der Außenanlagenbewirtschaftung sowie den Hausmeisterdiensten. Schlusslichter der vollständig vergebenen Leistungen sind die Vorbereitung der Budget- und Kostenplanung sowie das technische Gebäudemanagement.
"Das Ergebnis, dass die Wohnungswirtschaft das technische Gebäudemanagement in der Regel nicht komplett vergibt, überrascht mich sehr. Schließlich sind der Betrieb und die Instandhaltung technischer Anlagen eine wesentliche Kernkompetenz von Facility-Service-Dienstleistern", sagt Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen. Allerdings können sich 42 % der Studienteilnehmer für das technische Gebäudemanagement eine externe Beratung oder (punktuelle) Unterstützung vorstellen.
Bei den Services, die die Wohnungswirtschaft am häufigsten inhouse erbringt, stehen kaufmännische beziehungsweise strategische Leistungen an der Spitze, die nahe am Kerngeschäft der Wohnungsunternehmen sind: das Vermietungsmanagement, die Vorbereitung der Budget- beziehungsweise Kostenplanung sowie das Beschwerde- und Meldungsmanagement. Dennoch können sich viele Unternehmen eine Unterstützung beim Beschwerdemanagement vorstellen, wenn dieses außerhalb ihrer eigenen Geschäftszeiten stattfindet.
Paketvergaben sind weniger beliebt
Um herauszufinden, wie die Wohnungswirtschaft zu Paketvergaben steht, fokussierte die Studie zwei Modelle: zum einen die gebündelte Vergabe kaufmännischer und operativer Leistungen, zum anderen die Vergabe unterschiedlicher operativer Leistungen. "Das könnte beispielsweise ein Paket aus Unterhaltsreinigung und Außenanlagenpflege sein", erklärt Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen.
Das Ergebnis: Nur etwa 7 % der Teilnehmer sehen die gebündelte Vergabe kaufmännischer und operativer Leistungen als eine Option. Selbst im Bereich operativer Leistungen zeigt sich die Wohnungswirtschaft bei einer Paketvergabe verhalten. Nur etwa 30 % der Unternehmen sehen die Möglichkeit, operative Leistungen gewerkeübergreifend auszulagern.
"Die Wohnungswirtschaft hat eine gewisse Skepsis, unterschiedliche Leistungen an einen Dienstleister auszulagern", sagt Rolf Koritkowski. "Dabei könnte die Bündelung verschiedener Services in einer Hand den Kunden Effizienz- und Kostengewinne bieten", ergänzt Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen.
In puncto Nachhaltigkeit noch Luft nach oben
Nachhaltige Vegetationsflächen, Baustoffe, Bauweisen oder Bewirtschaftung: Es gibt vielfältige Möglichkeiten, Außenanlagen nachhaltig auszurichten. Doch nur 45 % der Unternehmen, die an der Befragung teilgenommen haben, haben das kurzfristig vor. "Gerade im Bereich der Bewirtschaftung gibt es großes Potenzial, für ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit zu sorgen“, sagt Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen. „Allein mit Blick auf den Schutz unserer Umwelt sind die Mittel umfangreich: von der Auswahl heimischer insektenfreundlicher Pflanzen über ein effizientes Wassermanagement bis hin zu einem nachhaltig orientierten Entsorgungskonzept“, erläutert Rolf Koritkowski. Nachhaltigkeit müsse auch bei der Außenanlagenpflege nicht immer mit hohen Investitionskosten verbunden sein und zahle sich ohnehin in mehrfacher Weise aus.
Führt Fachkräftemangel zu verstärkter Auslagerung von Leistungen?
Die Studie untersuchte des Weiteren, ob der Fachkräftemangel in der Wohnungswirtschaft zu einer verstärkten Auslagerung von Leistungen führt. Dabei zeigte sich ein gemischtes Bild: 82 % der Unternehmen gehen davon aus, dass es trotz des Fachkräftemangels nicht zu einem verstärkten Outsourcing von kaufmännischen Leistungen kommen wird. Anders sieht es bei infrastrukturellen und technischen Dienstleistungen aus: Diese wollen 82 % der bereits im Herbst 2022 befragten Unternehmen in Zukunft aufgrund des Fachkräftemangels stärker auslagern. /HH