Hausübergabe mit Nutzungsvorbehalt Schenken an den Nachwuchs mit Bedacht verhindert Ungemach

Will man das selbst genutzte Eigenheim durch Schenkung übertragen, sollte man nicht blauäugig an die Sache herangehen. Was zu beachten ist, zeigt folgender Beitrag.Weit verbreitet ist die Gepflogenheit, das eigene, selbst genutzte Eigenheim im vorgerückten Alter durch Schenkung in der Regel an den eigenen Nachwuchs zu übertragen. Als wesentlichste Motive sind zu nennen: Befreiung von den üblichen Hausbesitzeraufgaben wie beispielsweise die Sorge um die Hauspflege,frühe Erbregelung und/odersteuerliche Gründe.Dabei sollte man jedoch keinesfalls übersehen, dass grundsätzlich nunmehr unwiderruflich nur noch die Beschenkten über das Anwesen bestimmen können. Selbst wenn später einmal das bislang stets gute menschliche Verhältnis zwischen Schenkern und Beschenkten sich eintrübt oder sich gar in Feindschaft wandelt. Die Ursache dafür kann auch in einer außenstehenden Person liegen, die zum Zeitpunkt der Schenkung noch gar nicht bekannt ist. Bei nur einem Kind fällt die Wahl eines zu Beschenkenden nicht schwer. Allerdings sei vor einer Schenkung auch an dessen Ehepartner dringend gewarnt; wie die Erfahrung lehrt, könnte eine spätere Scheidung beträchtlichen Zündstoff in sich bergen. Bei zwei oder mehreren Kindern aber fragt sich, ob eine Übertragung der Immobilie an alle Kinder – etwa zu jeweils gleichen Anteilen – sonderlich praktikabel ist; könnten doch spätere Un-stimmigkeiten der Geschwister untereinander auch den Interessen der Übergeber zuwiderlaufen. Daher wäre eine Übertragung an das Kind mit dem höchsten, relativ gesicherten Einkommen zu überlegen, das der Gebäudereiniger als Schenker auch als das zuverlässigste und gewandteste Kind betrachtet. Das damit verbundene Problem (wie die übrigen Kinder „entschädigt“ werden sollen) müssten freilich primär die Kinder einvenehmlich lösen. Da sich Schenkungs- und Erbschaftsteuer sparen lassen, wenn man – namentlich bei größeren Vermögen – Schenkungen im Zehn-Jahres-Turnus vornimmt, bietet sich ein weiteres Motiv für eine frühe Grundstücksübergabe an. Freilich hat man gleichzeitig die zivilrechtlichen Konsequenzen (siehe oben) zu bedenken. VorbehalteDer NießbrauchDa der Gebäudereiniger als Schenker – nachstehend „der Übergeber“ genannt – regelmäßig das gewohnte Heim weiterhin selbst zu nutzen beabsichtigt, bietet sich ein mit dem notariellen Übergabevertrag zusammen zu beurkundender Nießbrauch an. Er räumt dem begünstigten Nießbraucher das Recht ein, alle aus dem Grundstück möglichen Nutzungen zu ziehen. Dadurch bleibt der Übergeber faktisch wirtschaftlicher Eigentümer; ihm fließen Mieten, Pacht und der Erlös von Früchten und Bodenerzeugnissen zu, er kann das Grundstück selbst entschädigungslos nutzen. Andererseits hat er aber grundsätzlich auch für Grundstückslasten aufzukommen, wie für Grundsteuern, Hypothekenzinsen (soweit die ihnen zu Grunde liegenden Belastungen bereits vor Nießbraucheinräumung bestanden haben), Brand- wie Haftpflichtversicherung (deren Fortführung/Abschluss unabdingbar ist) sowie anfallende Erhaltungsaufwendungen. Allerdings lassen sich derartige Auflagen auch zu Gunsten des Übergebers im Übergabevertrag ganz oder teilweise abbedingen. Das WohnrechtEbenso häufig behält sich der Gebäudereiniger als Übergeber an Stelle eines Nießbrauchs ein im Übergabevertrag notariell zu beurkundendes Wohnrecht vor. Hier ist jedoch exakt festzulegen, worauf sich das Wohnrecht konkret bezieht. (Schließt es auch beispielsweise die Garage ein?) Zusätzlich sollte festgelegt werden, ob der Übergeber etwa anlässlich eines Umzugs ins Altersheim das Objekt vermieten und die Miete vereinnahmen darf. Meist verknüpft man damit auch das Recht der Gartenpflege und -nutzung. Das Wohnrecht ist wie ein Nießbrauch personengebunden und endet grundsätzlich mit Ableben des Übergebers. Sowohl beim Nießbrauch wie beim Wohnrecht empfiehlt sich die Festlegung, dass der Übernehmer für alle anfallenden Betriebskosten und Gebühren (ausgenommen Heizungs-, Strom- und Wasserkosten) sowie anfallende Hausreparaturen/Instandsetzungsarbeiten auf Rechnung des Übernehmers zu sorgen hat. Die LeibrenteÜblich ist eine Verpflichtung des Übernehmers zur Zahlung einer lebenslangen, meist monatlich zu zahlenden Leibrente an den/die Übergeber, die zudem mit einer Wertsicherungsklausel ausgestattet ist. Die Wertsicherungsklausel ist an den vom Statistischen Bundesamt/einem statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder an den Verbraucherindex des Statistischen Amts der Europäischen Union zu binden. Wichtig ist, dass die Leibrente auch jeweils ordnungsgemäß bezahlt wird. Die RückgewährpflichtSehr empfehlenswert ist die Aufnahme einer Rückgewährpflicht (Verpflichtung des Übernehmers zur Rückgabe der Immobilie an den Übergeber) für den Fall einer (beabsichtigten) Weiterveräußerung oder Pfändung der übergebenen Immobilie („aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückauflassung“). Dadurch schützt sich der Übergeber sowohl vor Weiterveräußerung an unerwünschte Dritte als auch vor einer Pfändung des übergebenen Grundstücks. Allerdings dürfte dieser Vorbehalt nach 30 Jahren nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen wohl unwirksam werden. Die ordnungsgemäße Eintragung aller Vorbehaltsrechte im Grundbuch durch eine „Vormerkung“ nach § 883 BGB ist zwingend – gegebenenfalls mit Hilfe des Notars – zu überprüfen. Das GrundbuchAlle beschriebenen Rechte sind in den Übergabevertrag aufzunehmen und in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen (besorgt der Notar). Das Grundbuch genießt diesbezüglich öffentlichen Glauben, man darf folglich auf dessen Richtigkeit vertrauen (ausgenommen bei – nachzuweisender – Bösgläubigkeit). Bei den im Grundbuch eingetragenen Rechten handelt es sich um dingliche Rechte, d.h., das Grundstück mit allen seinen wesentlichen Bestandteilen (z.B. das Haus) sowie Zubehör (bewegliche Sachen, die dauernd dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen) haftet für die im Grundbuch eingetragenen Rechte. Für einen schuldrechtlichen Anspruch hingegen nur der Schuldner mit seinem persönlichen Vermögen. Bei den angesprochenen Rechten werden regelmäßig nicht nur die dinglichen Ansprüche geregelt, sondern sie werden zusätzlich auch mit einem schuldrechtlichen Anspruch verknüpft. Rangordnung und RangrücktrittFür eine Befriedigung eines Rechts im Fall der Zwangsversteigerung einer Immobilie oder einer Zwangsverwaltung entscheidet das jeweilige Alter des Rechts ungeachtet der Frage, ob dieses Recht in Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) oder in Abteilung II (alle übrigen Lasten wie beispielsweise ein Wohnrecht) des Grundbuchs eingetragen ist: Ältere Rechte gehen jüngeren im Rang vor. Soll zur Besicherung eines Bankkredits/-Darlehens im Grund-buch eine Grundschuld eingetragen werden und sind im Grundbuch bereits die beschriebenen Vorbehaltsrechte eingetragen, verlangen die Geldgeber vom Begünstigten aus den eingetragenen Vorbehaltsrechten regelmäßig einen Rangrücktritt bezüglich dieser Rechte hinter die einzutragende Grundschuld, um die Grundschuldwerthaltigkeit nicht zu gefährden. Mit einer wesentlichen Konsequenz: Wird der ausgereichte Kredit nicht ordnungsgemäß zurückgeführt, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung herbeiführen mit der Folge, dass der einstige Grundstücksübergeber womöglich sein Wohnrecht verliert und auf der Straße sitzt, bestenfalls – je nach Versteigerungserlös – dafür eine noch gewisse (Einmal-)Entschädigung erhält. Daher wäre es grob fahrlässig, auf die weit verbreitete Bemerkung hereinzufallen, es bliebe ja alles beim Alten. Gegebenenfalls wären folgende Voraussetzungen vor Abgabe einer Rücktrittserklärung festzulegen: Der vom Grundstücksübernehmer aufzunehmende Kredit dient ausschließlich der Hausrenovierung (dann wäre die Kreditaufnahme ja auch im Interesse des Übergebers).Der Kreditnehmer (keinesfalls der Übergeber) ist offensichtlich in der Lage, den Kredit ordnungsgemäß zurückzuführen.Der Übergeber überwacht die Kreditinanspruchnahme zweckbindungsgemäß sowie deren laufende Zinszahlungen und Tilgung.Der Kreditnehmer verpflichtet sich notariell, die Grundschuld ausschließlich für den beantragten Zweck zu nutzen und für eine sofortige Grundschuldlöschung nach Kredittilgung zu sorgen, um die ursprüngliche Rangstelle der zu Gunsten des eingetragenen Übergebers eingetragenen Rechte voll wieder herzustellen.Diese Erklärung ist noch vor definitiver Kreditzusage dem Kreditgeber vorzulegen, der die Zweckbindung von Kredit und Grundschuld zu beachten hat und dies dem Übergeber auch schriftlich bestätigt.Diese Vorgehensweise mag zwar überzogen erscheinen und den Kreditgeber überraschen, doch lehrt die gelebte Praxis deren Notwendigkeit. Vorstehendes gilt sinngemäß auch für die Übergabe einer Eigentumswohnung. In diesem Beitrag wurden bewusst steuerliche Aspekte nicht erläutert, unterliegen diese doch durch Gesetzesänderungen und Rechtsprechung einem gewissen Wandel. Hiermit sollte ein Steuerberater auf Grund der individuellen Gegebenheiten konfrontiert werden. Michael Bandering | markus.targiel@holzmann-medien.de

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