Mit der zunehmenden Komplexität von Immobilien und Gebäudetechnik steigen auch die Ansprüche an einen zuverlässigen, sicheren und wirtschaftlichen Gebäudebetrieb. Technische Facility Services müssen hohen Erwartungen an Effizienz, Nachhaltigkeit und Transparenz gerecht werden. Ohne digitale Unterstützung ist dies kaum noch leistbar.
Technologische und digitale Innovationen sind in der Umsetzung mitunter herausfordernd, bieten gleichzeitig aber neue Chancen für die Modernisierung des technischen Immobilienmanagements. Mittels Sensorik und Künstlicher Intelligenz können Betreiber ihre Gebäude in Echtzeit überwachen, Wartungs- und Instandhaltungsprozesse bedarfsorientiert steuern sowie strategische Entscheidungen auf einer fundierten Datengrundlage treffen.
Während in der alten Welt des Facility Managements Immobilienbetreiber und Dienstleister auf Störungen und Ausfälle der Gebäudetechnik reagierten, erlauben die neuen Technologien eine Voraussage über potenzielle Schadensereignisse bereits vor deren Eintreten. Durch die rasante Entwicklung von KI-Modellen erlebt Predictive Maintenance (vorausschauende Wartung) aktuell eine Renaissance.
Ähnliche Potenziale bietet die Digitalisierung für das Energiemanagement. Unternehmen, die ihre Energieflüsse kontinuierlich messen, identifizieren schneller unnötige Energieverbräuche und können diese mittels intelligenter Steuerungssysteme automatisiert optimieren. Das verbessert ihre Nachhaltigkeitsbilanz und senkt zugleich die Betriebskosten. Kurzum: Die neuen Technologien bereiten den Weg für einen Paradigmenwechsel – weg vom reaktiven hin zu einem vorausschauenden Immobilienmanagement.
Ein Markt mit Wachstumspotenzial
Technische Facility Services sind ein Wachstumsmarkt. Aufgrund einer alternden Belegschaft und steigender Kosten vergeben immer mehr Unternehmen gebäudetechnische Services an externe Dienstleister. Der demografische Wandel wird diesen Trend weiter verstärken. Bis 2039 wird rund ein Drittel der aktuell Erwerbstätigen das Renteneintrittsalter überschreiten. Die nachfolgende Generation kann diese Lücke nicht vollständig schließen. Deswegen werden nicht alle Unternehmen in der Lage sein, die frei werdenden Stellen intern nachzubesetzen, und werden somit auf externe Unterstützung angewiesen sein.
Zudem steigen die regulatorischen Anforderungen an den Gebäudebetrieb in puncto Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Transparenz deutlich – etwa durch europäische und nationale Vorgaben wie die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) oder das Energieeffizienzgesetz. Das KRITIS-Dachgesetz stellt strengere Anforderungen an die physische Resilienz kritischer Infrastrukturen und damit an den Gebäudebetrieb. So sind beispielsweise Rechenzentren auf redundante Kältesysteme angewiesen, in Krankenhäusern spielt die Notstromversorgung eine wesentliche Rolle und in Entsorgungsbetrieben wird der Brandschutz immer wichtiger.
Technische Gebäudedienstleister blicken vor diesem Hintergrund optimistisch auf die Marktentwicklung. In der vierten Quartalserhebung des Lünendonk-Konjunkturindex Facility Service 2025 prognostizierten sie eine Umsatzentwicklung von 8,3 Prozent für das Geschäftsjahr 2026. Gebremst wird der Optimismus allerdings vom Fachkräfte- und Personalmangel, der sich auch auf die personalintensive Branche der Gebäudedienstleister auswirkt. Allein in Betrieben für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik können 12.000 offene Stellen rechnerisch nicht besetzt werden.
Die Dekarbonisierung des Immobiliensektors und die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden benötigen jedoch eine ausreichende Zahl von gut ausgebildeten Spezialisten. Der sich zuspitzende Fachkräfte- und Personalmangel trifft somit auf einen wachsenden und sich wandelnden Qualifikationsbedarf. Diese divergierende Entwicklung droht, die Modernisierung und die Erreichung der Klimaziele im Immobiliensektor maßgeblich zu beeinträchtigen.
KI-Einsatz im technischen FM
Um dem Spannungsfeld zwischen zukunftsorientiertem Gebäudebetrieb und Personalknappheit zu begegnen, beschäftigen sich Anbieter technischer Facility Services intensiv mit den Potenzialen der Digitalisierung. Insbesondere der Einsatz von Künstlicher Intelligenz wird in der Branche ausführlich diskutiert; die theoretischen Anwendungsfelder für KI im technischen FM sind breit gefächert.
Anwendungsfeld Energiemanagement und vorausschauende Wartung: Im Energiemanagement ermöglicht Künstliche Intelligenz die Analyse von Lastgängen und die Identifikation von Einsparpotenzialen. Zudem kann sie Routineaufgaben wie die Überwachung der Gebäudesysteme oder die Planung von Wartungsaufgaben automatisieren. Dadurch können Betreiber und Dienstleister ineffiziente Gebäudeanlagen identifizieren und konkrete Modernisierungsmaßnahmen ableiten. So wird neben der reaktiven, präventiven oder zustandsbasierten Wartung auch die vorausschauende Wartung realisierbar. Betreiber und Dienstleister profitieren von einer effizienteren Einteilung ihrer Personalressourcen und reduzieren Materialkosten.
Eine der größten Hürden bei der Umsetzung sind aktuell noch fehlende Daten und Schnittstellen. Künstliche Intelligenz ist sowohl auf historische als auch auf Echtzeitdaten angewiesen, um zuverlässige Analysen und Ergebnisse zu liefern. Dies setzt die Anwendung von Sensorik für IoT-Anwendungen voraus. Die von den Sensoren erhobenen und an ein CAFM-System übermittelten Daten bilden letztlich die Grundlage für die effiziente Nutzung von Künstlicher Intelligenz. Zudem bieten sie Unternehmen Transparenz über ihre Verbrauchsdaten und ermöglichen einen Abgleich von Soll- und Ist-Daten. Eine weitere Herausforderung ist die Diskrepanz zwischen dem hohen Interesse vieler Marktteilnehmer und ihrer noch zurückhaltenden Investitionsbereitschaft.
Anwendungsfeld Wissensmanagement: Mit dem Ausscheiden der Babyboomer-Generation verlieren viele Betriebe nicht nur Arbeitskraft, sondern auch das Wissen aus jahrzehntelanger Berufspraxis. Mithilfe von KI können Unternehmen dieses bisher in den Köpfen kultivierte Fachwissen digitalisieren und der gesamten Belegschaft durch einen KI-basierten Assistenten zugänglich machen. Ein weiterer Vorteil digitalisierten Wissens ist, dass es in kürzester Zeit automatisiert übersetzt werden kann. Dies unterstützt insbesondere Kolleginnen und Kollegen aus dem Ausland, deren Sprachkenntnisse noch nicht gefestigt sind. Wichtig ist, dass dieses Wissen rechtzeitig und strukturiert erfasst wird – bevor es mit dem Ausscheiden von Mitarbeitenden unwiederbringlich verloren geht.
Anwendungsfeld Servicesteuerung: Potenzielle weitere Anwendungsfelder von KI liegen in der bedarfsorientierten Servicesteuerung. Durch die automatisierte Analyse von Tickets und die Auswertung von Dokumenten wie Prüfprotokollen können Dienstleister flexibel auf dringende Anforderungen reagieren. Diese Prozessautomatisierung ermöglicht eine effektive Nutzung der vorhandenen Personalressourcen.
Robotik: Nicht nur für die Reinigung
Im Facility Management sind Serviceroboter aktuell besonders in der Gebäudereinigung sichtbar. Doch auch für technische Gebäudedienstleistungen gibt es Anwendungsmöglichkeiten. So sind mobile Inspektionsroboter in der Lage, autonom vordefinierte Inspektionsroutinen durchzuführen. Sie eignen sich insbesondere für schwer zugängliche Gebäudeflächen und Areale mit erhöhter Gesundheitsgefährdung, wie unterirdische Energieversorgungstunnel in Chemie- und Industrieparks. Auch dort, wo ein hohes Expositionsrisiko besteht, wirkt ihr Einsatz positiv auf den Arbeitsschutz.
Für Inspektions- und Kontrollaufgaben in großer Höhe, beispielsweise an Fassaden, Windkraft- oder Photovoltaikanlagen, eignen sich Drohnen als sichere Alternative. Durch ihren Einsatz entfällt in vielen Anwendungsfällen die Notwendigkeit, Industriekletterer zu beauftragen oder zeit- und kostenintensiv Gerüste auf- und abzubauen.
Als multisensorische Systeme können Betreiber und Dienstleister Roboter und Drohnen für unterschiedlichste Aufgaben einsetzen, wie etwa Thermografie, Strahlungs- und Vibrationsüberwachung oder die Kontrolle von Druckanzeigen, Skalen und Messgeräten. Im Gegensatz zur Reinigungsrobotik befinden sich mobile Inspektionsroboter noch in einer vergleichsweise frühen Marktphase. Besonders ausgeprägt ist das Wachstum derzeit in China und den USA, während sich die Technologie im deutschsprachigen Raum langsamer etabliert. Neben einer verhaltenen Investitionsbereitschaft bremsen hier regulatorische Rahmenbedingungen die Marktentwicklung. So gelten für den kommerziellen Drohneneinsatz strenge Auflagen zu Flugzonen, Genehmigungspflichten und Pilotenzertifizierungen.
Strukturierung der Daten ein Muss
Festzuhalten bleibt: Das Zusammenspiel von Mensch, Maschine und Daten wird zu einem wesentlichen Erfolgsfaktor für das technische Facility Management, insbesondere angesichts des demografischen Wandels. In vielen Unternehmen sind Immobiliendaten jedoch unstrukturiert über verschiedene Systeme verteilt. Dies bestätigte sich auch in der Erhebung zum Trendreport "Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft", den der Arbeitskreis Digitalisierung des Gefma e.V. gemeinsam mit Lünendonk & Hossenfelder im Jahr 2025 erstmalig veröffentlicht hat. Demnach ist der digitale Reifegrad des Facility Managements in vielen Unternehmen noch auf einem Basisniveau; fortschrittliche Lösungen wie IoT oder KI werden bislang von weniger als einem Viertel der FM-Anwender eingesetzt.
Erst durch Standardisierung und Konsolidierung in einem einzigen Datenpool – Stichwort: Single Source of Truth – können Betreiber und Dienstleister den vollen Wert der Daten nutzen, um Optimierungs- und Einsparpotenziale zu heben, fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen und Transparenz zu schaffen. Im Gebäudebestand ist dieser Schritt aufwendiger als im Neubau: So muss etwa nachgerüstete Sensorik in historisch gewachsene, oft heterogene Systemlandschaften integriert werden. Dies erfordert Zeit, Budget und ein klar definiertes Integrationskonzept.
Vom Dienstleister zum Modernisierungspartner
Trotz aller technologischen Fortschritte bleibt FM ein People Business. Digitale Tools haben zwar maßgeblichen Einfluss darauf, welche Tätigkeiten Menschen künftig übernehmen; sie stellen aber nicht infrage, dass Menschen weiterhin gebraucht werden.
Indem digitale Tools immer mehr Routinetätigkeiten übernehmen, schaffen sie Kapazitäten für komplexe Problemlösungen und fundierte Entscheidungen. In diesem Zuge gewinnen Innovationsfähigkeit, technisches Know-how und ein Gespür für die Trends von morgen an Bedeutung. Nicht zuletzt prägen Agilität, Flexibilität und eine zunehmende Ergebnisorientierung das Selbstverständnis eines modernen technischen Facility Managements.
Dieser Trend wirkt sich am Ende direkt auf die klassische Hierarchie zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern aus: Datengetriebene Facility-Service-Anbieter, die Betreiber mit fundierten Analysen und vorausschauenden Empfehlungen bei der Optimierung ihrer Objekte unterstützen, agieren nicht mehr nur als Dienstleister, sondern als Modernisierungspartner. Das ist der eigentliche Paradigmenwechsel im technischen Facility Management.
Stefan Schubert | guenter.herkommer@holzmann-medien.de
Stefan Schubert
ist Consultant bei Lünendonk & Hossenfelder, Mindelheim.