Grün- und Freiflächen, Spielplätze, Zugangswege, Parkplätze und sonstige Außenanlagen sind elementarer Bestandteil einer Liegenschaft und tragen wesentlich zum Gesamteindruck bei. Hier softwaregestützt und auf Nachhaltigkeit bedacht für ein gepflegtes Erscheinungsbild zu sorgen, gehört ebenso zur Grundstücksverwaltung wie das Gebäudemanagement selbst.
Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance: Dieser Ausspruch geht weit über die Beziehungsebene und die zwischenmenschliche Kommunikation hinaus – und lässt sich auch auf den öffentlichen Raum übertragen, wo Außenanlagen samt Grünflächen den Eindruck rund um eine Immobilie deutlich prägen und zugleich die Aufenthaltsqualität stark erhöhen können. Daher kommt deren kontinuierlicher und koordinierter Reinigung und Pflege sowie verkehrssichernden Maßnahmen, ebenso wie der regelmäßigen und korrekten Reinigung des Gebäudeinneren, über das ganze Jahr hinweg ein großer Stellenwert zu. Anders als im Innenbereich geht die professionelle Außenreinigung und -pflege jedoch mit unterschiedlichen und größtenteils auch, je nach Saison, wechselnden Aufgaben einher.
Zum einen müssen Wege und Parkmöglichkeiten einwandfrei nutzbar sein, beispielsweise durch das Entfernen von Verschmutzungen, Mähen des Rasens sowie Zurückschneiden von Hecken und Sträuchern. Zum anderen besteht in der kalten Jahreszeit die Pflicht zum Räumen und Streuen auf Gehwegen und Zufahrten, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten und die Sturzgefahr bei nassem Laub oder Schnee, Eis und Glätte zu verringern. Wer die Verkehrssicherungs-, sprich die Streu- und Räumpflicht vernachlässigt, begeht gemäß geltender Rechtsprechung eine "schuldhafte Handlung" und ist im Schadensfall haftbar. Rutschen Passanten auf einem nicht oder unzureichend präparierten Gehweg aus, können sie für entstandene Verletzungen und Schäden Schadensersatz fordern – von derjenigen Person, in der Regel dem Grundstückseigentümer, die zum Streuen und Schneeräumen verpflichtet war.
Alles aus einer Hand
"Wenn es um Wirtschaftlichkeit und Effizienz, zum Beispiel in der Wohnungswirtschaft mit sehr großen Liegenschaften, geht, sind diese gut beraten, das Management ihrer Freiflächen gebündelt im Rahmen eines Komplettpakets zu organisieren und zu strukturieren, anstatt einzelne Aufgaben an eine große Anzahl von Dienstleistern zu vergeben", sagt Henning Russ, Geschäftsführer Wisag Garten- und Landschaftspflege, Frankfurt/Main, Mitglied im Fachverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau und aktiv in der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL), Bonn. Dort ist er in Arbeitskreisen an der Entwicklung von Regelwerken als grundlegende Arbeitshilfen für die Praxis beteiligt.
In einem solchen Komplettpaket eingeschlossen sind beispielsweise Graupflege, verkehrssichernde Maßnahmen am Baumbestand, Rasenschnitt und Spielplatzkontrolle. Dabei liegt für den Grünexperten der Fokus auf Nachhaltigkeit und Wertsteigerung. Er verfügt über langjährige Erfahrung und betreut Außenflächen für Kunden unterschiedlichster Branchen.
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Auch im Freiflächenmanagement – bei der Pflege von vielen Grünflächen an mehreren Standorten – ist die Digitalisierung längst angekommen und bietet den Kunden zahlreiche Vorteile, allen voran Flexibilität. Mithilfe eines webbasierten Qualitätskontrollsystems können Service und Transparenz noch weiter gesteigert und der aktuelle Pflegestatus jederzeit im Blick behalten werden. Kundenindividuell und anpassbar aufgebaut, lassen sich damit einerseits die speziellen Anforderungen der Kunden integrieren. Andererseits wird das System permanent technisch weiterentwickelt bis hin zu der Möglichkeit, dass digital erstellte Liegenschaftskarten zusätzlich über interaktive Optionen verfügen.
Im Einzelnen heißt das: Für das digitale Freiflächenmanagement werden die Liegenschaften der Auftraggeber mit ihren geografischen Koordinaten und Flächenangaben in einem digitalen Pflegetagebuch erfasst. Die entsprechenden Daten werden mit einer Karte verknüpft, die alle Flächen visualisiert und um die erforderlichen oder empfehlenswerten Pflegearbeiten ergänzt. Dabei werden Grünflächen, Gehölze oder Bäume genauso berücksichtigt wie Spielgeräte, Mülltonnenplätze oder Auto- und Fahrradstellplätze. Mit einem Mausklick lässt sich auf dieser Onlineplattform erkennen, welche vereinbarten Leistungen im Bereich der Grünpflege schon erbracht und welche noch zu erledigen sind. In Echtzeit, jederzeit online abrufbar, ermöglicht das Tagebuch zudem einen Überblick über alle mit den Maßnahmen verbundenen Kosten.
Neben der Transparenz bietet das digitale Pflegetagebuch zwei weitere Vorteile: mehr Rechtssicherheit und Effizienz. Indem alle Maßnahmen im Sinne der Verkehrssicherungspflicht beim Baumbestand wie auch bei Spielplätzen oder Gehwegen lückenlos dokumentiert sind, können sie im Falle eines Rechtsverfahrens jederzeit und uneingeschränkt nachgewiesen werden. Weiteres Plus: Die Software erleichtert den Verwaltungsaufwand der Betriebskostenabrechnung erheblich. Wohnungsbaugesellschaften haben zum Beispiel über das System die Möglichkeit, per Knopfdruck die Kosten für jede einzelne Wohneinheit, insbesondere das Grün- und Freiflächenmanagement betreffend, abzurechnen.
Jenseits der Dokumentation eröffnet die Digitalisierung bei der Grünpflege noch weitere Möglichkeiten, zum Beispiel über intelligente Bewässerungssysteme, die Feuchtigkeits-, Temperatur- und andere Sensoren nutzen, um in Echtzeit Daten über das Wetter, den Boden und das Bewässerungssystem direkt vor Ort zu erfassen. Oder mit Sensorik, die es erlaubt, den Rasenwuchs zu ermitteln und darauffolgend den Rasenschnitt von starren auf bedarfsorientierte Zyklen umzustellen.
... und Planungssicherheit
Auf betriebswirtschaftlicher Ebene unterstützt das digitale Pflegetagebuch das Management des beauftragenden Unternehmens nicht nur durch größtmögliche Transparenz, Rechtssicherheit und Effizienz, sondern auch – in Bezug auf die zu versorgenden Freiflächen – durch hohe Planungssicherheit. Hierzu zählt gerade bei Auftraggebern mit vielen Liegenschaften, dass die Qualität der Pflegearbeiten nicht durch Engpässe oder Ausfälle auf Dienstleisterseite beeinträchtigt wird. "Wir sind dankbar, dass wir unsere Leistungen überwiegend mit eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern erbringen können und dass die Mitarbeiterfluktuation gering ist", sagt Henning Russ. Auch betreibe und fördere der Grünexperte seit Jahren eine zeitgemäße Aus- und Weiterbildung.
Voraussetzung für eine gute Zusammenarbeit zwischen Anbieter und Kunde ist eine offene und regelmäßige Aussprache, um den bereits beschriebenen ersten Eindruck positiv zu gestalten und dann weiter zu festigen. Das heißt vor allem: kurze und direkte Kommunikationswege, Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit inbegriffen. Mehrmals jährlich stattfindende Gespräche dienen dem Erfahrungsaustausch und schaffen zugleich die Grundlage, neue Ideen und Lösungsansätze durchzuspielen, um interne Prozesse praxisgerecht weiterzuentwickeln.
Nachhaltigkeit flankiert Kostenbewusstsein
Noch ein Wort zum Dauerthema Kosten: Hatten bei Auftraggebern lange Zeit ausschließlich wirtschaftliche Aspekte Vorrang, gehen die Erwartungen inzwischen weiter. Vermehrt gewinnt die nachhaltig ausgerichtete Immobilienbewirtschaftung, die neben ökologischen Faktoren auch soziale und ökonomische Aspekte umfasst, als Entscheidungskriterium an Relevanz, insbesondere bei Unternehmen der Privatwirtschaft. Der öffentliche Sektor zeigt sich hier noch eher zurückhaltend, wobei Nachhaltigkeit nicht unbedingt teuer sein muss. Für Facility-Service-Dienstleister bedeutet das, von Beginn an umweltrelevante Aspekte in den Blick zu nehmen – bereits beginnend mit entsprechend zugeschnittenen Angeboten in Ausschreibungs- beziehungsweise Vergabeverfahren, inklusive eines ökologischen Leistungsverzeichnisses.
"Was die Lebenszyklusbetrachtung bei Außenflächen angeht, sehen wir noch viel Luft nach oben", resümiert Henning Russ. Schon bei Planung und Bau können und sollten Außenanlagen auf Nachhaltigkeit ausgerichtet werden. Dazu gäbe es zahlreiche Möglichkeiten. "Weniger Monokulturen und hochsensibles Grün, mehr heimische, insektenfreundliche und standortgerechte Pflanzen – um nur einige Beispiele zu nennen. Ein zunehmend wichtiges Thema ist der Klimawandel, der die Pflanzenauswahl vor neue Anforderungen stellt. Leider stoßen wir in der Praxis immer wieder auf Fehlplanungen, zum Beispiel auf die großflächige Versiegelung von Wegeflächen." Auch ein Regenwassermanagement und ein nachhaltiges Entsorgungskonzept seien wichtige Schritte auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit.
Der Anspruch sei es, die Kunden für ein ökologisch ausgerichtetes Konzept zu sensibilisieren, ihnen konkrete Umsetzungsvorschläge hierfür zu unterbreiten und somit die Außenanlage schrittweise schöner, nachhaltiger und kosteneffizienter zu gestalten. So gelingt es, dass die Freifläche auch dem zweiten Eindruck standhält – und zu einem Aufenthaltsort mit echtem Wohlfühlfaktor wird.
Simone Bittner-Posavec, Maintext | markus.targiel@holzmann-medien.de