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Bauplanung und Reinigung: Der Teufel steckt im Detail

Dass Gebäude auch gereinigt ­werden müssen, findet bei der Bauplanung häufig nur wenig Berücksichtigung. Beispiele für Fehlplanungen, die dem Dienstleister die Arbeit schwer machen, gibt es viele.

An der Problematik hat sich über die Jahre nicht viel geändert, meint die Autorin dieses Beitrags, Sylvia Warner, Gebäudereiniger­meisterin im Ruhestand und frühere Chefin der Karo Gebäudereinigung aus Hamburg:

Mein Traum wäre es, wenn Architekten und Innen­architekten vor ihrem Studium ein Praktikum bei ­einem Gebäudereiniger absolvieren würden. So könnten sie am ­eigenen Leib erfahren, welche Akrobatik oft nötig ist und welche Schwierigkeiten Menschen zu bewältigen haben, die später für den Werterhalt und die Sauberkeit eines Gebäudes verantwortlich sind, wenn bei der Bauplanung vergessen wird, dass ein Objekt auch gereinigt werden muss.

Würden die Belange der Reinigung bei der Ent­stehung eines Gebäudes besser berücksichtigt, könnten ­Gebäudereiniger viele Arbeiten wesentlich leichter und vor allem gefahrloser erledigen – und die Gebäudebetreiber hätten erheblich geringere Kosten. ­Immerhin ­entfallen mindestens 40 bis 50 Prozent der Betriebskosten eines Bürogebäudes auf die Unterhaltsreinigung. Unsach­gemäße Bauplanung kann dazu führen, dass die Betriebskosten die Herstellungskosten eines ­Gebäudes nach einigen Jahren übersteigen.

Die Optik hat Priorität

Bei einem Treffen mit Fachleuten aus der Immobilien­branche wurde mir einmal klargemacht, dass ­Architekten kreative Künstler seien und daher die Optik absolute Priorität habe. Außerdem hätten sie einen ­festen Preis für die Herstellung des ­Gebäudes, so dass die Folgekosten für sie nicht interessant ­seien – denn für den Werterhalt ist später der ­Nutzer ­beziehungsweise Mieter verantwortlich. Interessant war der Einwurf einer Architektin, dass sie sich nie Gedanken über die Schwierigkeiten beim Reinigen gemacht habe; es sei sehr gut, einmal die andere Seite zu hören. Ja, das scheint der Kern des Problems zu sein! Wie oft stand ich bereits vor wirklich kuriosen Bauten beziehungsweise Untaten dieser Künstler. ­Oftmals kam mir dabei der Gedanke: Man müsste ­Schimpansen einstellen, um diese unzugänglichen Flächen zu erreichen.

Wasseranschluss? Weit weg – Im Keller

Einige Beispiele aus meiner beruflichen Praxis: Im Hamburger Vorland wurden mehrere zwölf­stöckige Hochhäuser erbaut – mit langen Laubengängen und jeweils 96 Wohneinheiten. Der Architekt hatte in jeder Etage eine 1,5 Quadratmeter (!) große Reinigungs­kammer vorgesehen – allerdings ohne Wasseranschluss und ohne Ausgussbecken. Der ­Wasseranschluss befand sich im Keller in einer Waschküche. Da half auch der Aufzug nicht, mit dem die Reinigungskraft die ­vielen Wassereimer nach oben transportieren musste.

Fehlplanungen und die Folgen für die Reinigung: Beispiel Reinigungskammer

Kein oder nur wenig Platz für Geräte

Architekten ist inzwischen zwar bewusst, dass Reinigungskammern geplant werden sollten. Das Ergebnis ist leider trotzdem häufig völlig unzureichend. Ein Beispiel: In einem 16-stöckigen Gebäude mit ­1.500 Quadratmetern Etagenfläche beziehungsweise ­­­55 Büroräumen auf einer Ebene wurde an den Stirn­seiten der Teeküchen jeweils eine Reinigungskammer von drei Quadratmetern eingerichtet – m it 60 Zenti­meter breiten Türen, die nach innen aufgehen. Es ist also nicht möglich, dort Servicewagen, Staubsauger oder Einscheibenmaschinen hineinzustellen. Zudem ist ­jeweils zwar ein großes Ausgussbecken installiert – den Boiler hätte man sich aber sparen können. Denn zum Reinigen braucht man nur kaltes Wasser. Auch in den Sanitärräumen gehen die Türen nach innen auf. Wenn man dort vor dem Waschbecken steht, muss man sich nicht wundern, wenn man die Tür ins Kreuz bekommt!

Türen, die nach innen aufgehen

In vielen Gebäuden, die nach 1990 gebaut wurden, finden wir viel zu kleine Räume – vor allem mit ­Türen, die nach innen aufgehen, so dass keine Geräte­lagerung mögli ist. In älteren Gebäuden wurden die Reinigungskammern häufig in Kopierräume umgewandelt, aber auch in neueren Häusern wurden Kopierräume bei der Planung vergessen und dann den Flächen zugeordnet, die für die Reinigungskammern vorgesehen waren.

Reinigungsgerechte ­ Bauplanung: Wo die ­kritischen Punkte liegen

Die Landesinnung Hessen des Gebäudereiniger-Handwerks hat bereits vor Jahren eine 25-seitige Broschüre zum Thema Bauplanung und Reinigungstechnik erarbeitet, die mehrmals aktualisiert wurde. 40 bis 50 Prozent der Betriebskosten eines Bürogebäudes entfallen auf die Reinigung – das entspricht jährlich drei bis sechs Prozent der gesamten Bausumme. Durch optimierte Bauplanung können bis zu 30 Prozent der Reinigungskosten eingespart werden.

Die Broschüre benennt die kritischen Punkte, die zu beachten sind, und gibt Tipps für eine reinigungsgerechte Bau­planung. Dazu gehören zum Beispiel eine optimale Grundrissgestaltung, reinigungsfreundliche Fensterkonstruktionen und Treppen, ausreichend große Reinigungskammern, eine reinigungs­gerechte Installation von Sanitäreinrichtungen und Heizkörpern sowie schmutzunempfindliche Bodenbeläge. Die Tipps sollen dazu beitragen, die baulichen Aspekte auf eine rationelle Durch­führung von Gebäudereinigungsarbeiten abzustimmen.

Die Broschüre kann als Datei kostenlos bei der Landesinnung Hessen bestellt werden (www.die-gebaeudedienstleister-­hessen.de/auftraggeber/bestell-service/ oder per e-Mail unter info@gebaeudereiniger-hessen.de).

In einem repräsentativen Bürogebäude an der Alster wurden die Reinigungskräfte mit ihren ­Gerätschaften sogar in den Keller verbannt. Morgens versuchen dann mehr als 20 Frauen und Männer, mit ihren Service­wagen per Fahrstuhl in ihr Revier zu ­fahren. Wartezeit und Fahrzeit pro Person: mindestens zehn Minuten. Einschließlich Rückweg ergibt das eine unproduktive Arbeitszeit von täglich rund sechs ­Stunden. Bei ­250 Arbeitstagen im Jahr entspricht ­diese Fehl­planung bereits einer Summe von ­über 30.000 Euro.

Lastenaufzug? Nicht vorhanden

Als Fehlplanung habe ich auch viele Aufzüge ­erlebt. Wie viel Zeit und Mühe könnten wir uns sparen, wenn in den Aufzug auch ein Reinigungsautomat passen würde! In großen Bürohäusern werden zwar meist mehrere Personenaufzüge geplant – aber Lasten­aufzüge leider oft vergessen. Große Flurflächen ­ließen sich durch Reinigungsautomaten schnell und sauber reinigen, aber oftmals finden wir u ngünstige Staub­ecken und Nischen, die manuell nachgereinigt ­werden müssen. Häufig fehlt auch ein Bodenablauf für das Schmutzwasser aus dem Automaten – oder er ist nur über lange Wege zu erreichen.

Fehlplanung häufig auch bei Fenstern

Besonders abenteuerlich und kostenintensiv sind die Fensterfehlplanungen. Feststehende Fensterelemente, Ober- und Unterlichtfenster, die nur mit riskantem Hinausbeugen zu erreichen sind, bedeuten eine hohe Unfallgefahr für die Glasreiniger, zumal die Fensterbänke meist viel zu schmal sind und Sicherheitshaken fehlen. Die Kunden beziehungsweise Nutzer können häufig nicht verstehen, dass einige Fenster aus Sicherheitsgründen nicht ohne Hubwagen geputzt werden können. Es ist ihnen auch meist zu teuer.

Anderes Beispiel: In Hamburg steht ein Hochhaus mit einem schönen hellen Treppenhausglaselement – ­natürlich feststehend – an einem großzügigen Parkplatz. Darunter befindet sich eine Tiefgarage. Allerdings ist die Traglast für einen Hubwagen nicht ausreichend und die Arbeit mit Tele­skopstangen ist aufgrund der Höhe nicht möglich. Zudem befindet sich vor dem Glaselement noch eine Eingangs­dach­konstruktion.

Leitern anlegen unmöglich

Trickreich war auch ein Landschaftsarchitekt, als er vor einer Turnhalle einen großen Teich anlegte. Wollte man das Lichtband der Turnhalle reinigen, so müsste der Glasreiniger seine Leiter in den Teich stellen – ein Hubwagen mit Ausleger ist aus Platzgründen und ­wegen der Zäune nicht möglich. Und die Innenreinigung des Lichtbands? Ein Hausmeister berichtete davon, dass diese Arbeit seit Jahren in sechs Metern ­Höhe von einem 20 Zenti­meter breiten Sims aus erfolgt. (Eine Leiter anzulegen war wegen des feststehenden Gestühls nicht möglich). Ich ­erwiderte, dass mein Geselle Vater von drei ­Kindern sei und wir erst dann reinigen würden, wenn die ­Sicherheitsbedingungen verbessert und zum Beispiel auch Sicherheitshaken angebracht worden seien. Es wurde tatsächlich innerhalb von zwei Monaten ­erledigt, denn vorher hatte die zuständige Behörde keine Kenntnis von diesen Schwierigkeiten.

Beliebt sind übrigens auch stachelige Büsche vor den Fenstern, um Einbrecher zu behindern. Wenn es sich aber um feststehende Fenster handelt, muss der Glasreiniger mit erheblichen ­Blessuren rechnen.

Auch bei der Innenarchitektur finden wir Husaren­stücke: Zum Beispiel stehen die Schreibtische oft im Winkel vor den Fenstern. In solchen Fällen müssen die Glasreiniger auf die Schreibtische steigen, um die ­Glasflächen zu erreichen. Und die Reinigungskräfte müssen entweder zwischen dem Kabelsalat staubsaugen oder ­unter die Tische kriechen und die Blätter der Zimmerpflanzen aufsammeln. Wenn dann auch noch die Oberlichter der Fensterelemente ausgehakt werden müssen und eine ­Leiter nicht vor das Fenster passt, bewegt sich der Glasreiniger auf dem Schreibtisch zwischen den ­Monitoren – und hinterlässt zwangsläufig Sohlenabdrücke.

Zwischen Keulen, Bällen und Barren

Beispiele für Fehlplanungen gibt es viele. Immer ­wieder werden Reinigungskräfte mitsamt Geräten zum Beispiel in die Keller verbannt. Häufig haben die Räume noch nicht einmal ein Fenster beziehungs­weise ­eine ­Belüftung – dann sitzen die Reinigungs­kräfte zwischen ausrangierten Möbeln oder in Schulen zwischen Keulen, Bällen und ­Barren. Selbst in ­Neubauten gibt es oft keine ­Sozial- oder ­Geräteräume. Waschmaschinen­anschlüsse fehlen und ein Platz für diese Maschine wird nur sehr ­ungern ­zugewiesen – es könnte ja mal Wasser auslaufen. In Eingangsbereichen ­werden zwar prak­tische Matteneinlässe geplant – aber ­keine Steckdose, um die Matten absaugen zu können. Im ­Treppenhaus sind zwar Schmutzfang­matten ­ausgelegt, aber auch dort gibt es häufig keine ­Steckdose – oder sie befindet sich hinter einer Feuertür, das heißt: ein Kabel würde eingezwängt ­werden. Und wenn ein Haupt­eingang mit feststehenden ­Elementen ­installiert ist, kommen zwar Autos durch, aber kein Müllwagen. Die Folge: Die Reinigungskräfte müssen die ­vielen Müll­säcke sehr weit tragen.

Wenn es gelingen würde, dass ­Gebäudereiniger den ­Architekten ihr Know-how aus reinigungstechnischer Sicht vermitteln, hätten ­alle Beteiligten einen ­Nutzen ­davon. Die Architekten könnten mit dieser Sicht den Käufer überzeugen, der Eigentümer/Betreiber ­würde ­erhebliche Kosten bei der Reinigung des ­Gebäudes sparen. Und die Reinigungskräfte hätten ein deutlich leichteres Arbeiten.

Sylvia Warner | heike.holland@holzmann-medien.de

Sylvia Warner

Sylvia Warner

Sylvia Warner hat sich in ihrem Berufsleben intensiv mit dem Thema reinigungsgerechte Bau­planung ausein­andergesetzt – nicht nur als ­Chefin der 1988 von ­­ihr gegründeten Karo Gebäudereinigung, sondern von 2010 bis 2013 auch als Inhaberin einer Beratungsfirma (Fachtechnische Reinigungsberatung). Für ihre beispielhafte Familien- und Beschäftigungspolitik wurde die Gebäudereinigermeisterin 2007 ­mit dem Bundesverdienstkreuz ausgezeichnet.

Wie schätzen Gebäudedienstleister die Lage aktuell ein? rationell reinigen hat nachgefragt:

David-Christopher Gies: "Im Zweifel haben Design und Baukosten Vorrang"

David-Christopher Gies, Geschäftsführer, Gies Dienstleistungen, Stadtallendorf: "Als langjähriger Dienstleister in Kliniken, Universitäten und großen Industriebetrieben verantworten wir die Reinigung in einer Vielzahl unterschiedlicher Großbauten. Da sowohl ältere Gebäudekomplexe als auch Neubauten zu unserem Auftragsbestand zählen, haben wir viele Bauplanungen in den vergangenen Jahrzehnten begleiten können.

David-Christopher Gies

Zwar ist ein Umdenken hin zur Berücksichtigung reinigungsrelevanter Themen festzustellen. Im Zweifelsfall wird aber ­häufig dem Design und den Baukosten der Vorrang eingeräumt. Leider führen dann Bauentscheidungen – wie eine ungeeignete Auswahl an Bodenbelägen – zu Mehrkosten in der Unterhaltsreinigung, die die anfänglichen Baukosten­ersparnisse übersteigen. Die Folgen sind zum Beispiel ­verringerte ­Reinigungsleistungen aufgrund gleithemmender Oberflächen, häufigere Grundreinigungen oder strukturelle Flecken durch den Einsatz von Desinfektionsmitteln.

Zu selten haben wir Gelegenheit, bei der Gestaltung von Glasfassaden beratend zur Seite zu stehen. So war erst kürzlich Kreativität gefragt, als wir um die Reinigung einer Glasfassade in einem mehrstöckigen Innenhof ohne geeignete Zugangsmöglichkeiten gebeten wurden. Die mit einem Augenzwinkern begleitete Empfehlung, einen Lastenhelikopter einzusetzen, konnte glücklicherweise durch einen speziellen Hubwagen vermieden werden – allerdings mit entsprechenden Zusatzkosten.

Schließlich sollten bei der Bauplanung die Digitalisierung und die Potenziale in der Robotik und Sensorik Berücksichtigung finden. Schon heute können wir unter Zuhilfenahme digitaler Tools bei der Revier- und Personalplanung erhebliche Kosten- und Qualitätsvorteile für unsere Auftraggeber generieren. Dies setzt jedoch die Bereitstellung aktueller Raumver­zeichnisse und Nutzungspläne voraus. Diese Informationen können z­ugleich als Grundlage für eine bedarfsorientierte Reinigung anhand der Erfassung des Personenverkehrs mittels ­Sensoren dienen. Große Verkehrsflächen sollten offen gestaltet ­werden und Zugang zu Strom, Wasser und Abwasser bieten, um ­unterstützende Bodenreinigungsleistungen durch voll­automatisierte Reinigungsmaschinen zu ermöglichen."

Felix Schmidt: "Hätte der Architekt den Gebäudereiniger gefragt ..."

Felix Schmidt, Geschäftsführer, Herrmann & Schmidt Dienstleistungen, München: "Sicher ist: Würden Neubauten auch unter Berücksichtigung von reinigungstechnischen Aspekten geplant, ließen sich während der Nutzungszeit eines Gebäudes erhebliche ­Beträge bei der Reinigung einsparen. Reduzieren würden sich auch die Kosten für Instandhaltung und Renovierung.

Felix Schmidt

Die Planbarkeit der Kosten, die technische Umsetzung der Leistungen und die damit verbundenen zeitlichen und finanziellen Aufwendungen waren und sind zentraler Bestandteil der Bewirtschaftung von Gebäuden. Zunehmend spektakuläre Gebäudestrukturen erschweren ­allerdings sowohl die Arbeitssicherheit als auch die Ausführung von Reinigungsarbeiten.

Oftmals denke ich: Hätte der Architekt doch nur den Gebäu­de­­­­r­einiger gefragt … Dann wären eine umweltorientierte ­Reinigung und die Umsetzung der Arbeitssicherheits­bestimmungen nicht so teuer und aufwändig. Das Gebäude könnte länger bestehen bleiben, Materialien und Einrichtungsgegenstände könnten länger genutzt werden.

Doch unsere Wegwerfgesellschaft begünstigt das Erneuern und nicht den Erhalt. Kurzlebige Materialien, billiges ­Design und günstige Erstellungs- und Umbaukosten sind kon­kurrenzlos zu tariflich organisierten, handwerklich geprüften und steuerlich gesicherten Dienstleistern, deren Rechnungen den Shareholder Value direkt negativ beeinflussen. Lieber reißt jeder neue CEO alle drei Jahre die gesamte Einrichtung heraus, anstatt Pflege, Werterhalt und Umweltschutz zu ­fördern. Reinigungskosten sind kontinuierlich und unproduktiv. Der Erfolg eines jeden CEOs liegt auch in der Reduzierung dieses jährlichen Aufwands und wirkt sich direkt auf den Gewinn aus.

Das Flächenmanagement gewerblich betriebener Immobilien erlaubt keine unprofitablen Wirtschaftsräume, Reinigungs­bereiche, Waschmaschinen, Wasseranschlüsse und -abläufe. Von den Kollateralschäden dieser Einsparungen, Abnutzung von Böden und Einrichtungen, Arbeitsklima, Gesundheit der Mitarbeitenden und der reduzierten Qualität (für die sich die Reinigungsfirma zu rechtfertigen hat) spricht man in der Aufsichtsratssitzung der Konzerne und Big Player leider nicht. Eine regelmäßige Neuausschreibung zur Aufwands- und Preisreduzierung ist die unvermeidliche Folge. "

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