Bauplanung und Reinigung: Der Teufel steckt im Detail

Dass Gebäude auch gereinigt ­werden müssen, findet bei der Bauplanung häufig nur wenig Berücksichtigung. Beispiele für Fehlplanungen, die dem Dienstleister die Arbeit schwer machen, gibt es viele.

An der Problematik hat sich über die Jahre nicht viel geändert, meint die Autorin dieses Beitrags, Sylvia Warner, Gebäudereiniger­meisterin im Ruhestand und frühere Chefin der Karo Gebäudereinigung aus Hamburg:

Mein Traum wäre es, wenn Architekten und Innen­architekten vor ihrem Studium ein Praktikum bei ­einem Gebäudereiniger absolvieren würden. So könnten sie am ­eigenen Leib erfahren, welche Akrobatik oft nötig ist und welche Schwierigkeiten Menschen zu bewältigen haben, die später für den Werterhalt und die Sauberkeit eines Gebäudes verantwortlich sind, wennbei der Bauplanung vergessen wird, dass ein Objekt auch gereinigt werden muss.

Würden die Belange der Reinigung bei der Ent­stehung eines Gebäudes besser berücksichtigt, könnten ­Gebäudereiniger viele Arbeiten wesentlich leichter und vor allem gefahrloser erledigen – und die Gebäudebetreiber hätten erheblich geringere Kosten. ­Immerhin ­entfallen mindestens 40 bis 50 Prozent der Betriebskosten eines Bürogebäudes auf die Unterhaltsreinigung. Unsach­gemäße Bauplanung kann dazu führen, dass die Betriebskosten die Herstellungskosten eines ­Gebäudes nach einigen Jahren übersteigen.

Die Optik hat Priorität

Bei einem Treffen mit Fachleuten aus der Immobilien­branche wurde mir einmal klargemacht, dass ­Architekten kreative Künstler seien und daher die Optik absolute Priorität habe. Außerdem hätten sie einen ­festen Preis für die Herstellung des ­Gebäudes, so dass die Folgekosten für sie nicht interessant ­seien – denn für den Werterhalt ist später der ­Nutzer ­beziehungsweise Mieter verantwortlich. Interessant war der Einwurf einer Architektin, dass sie sich nie Gedanken über die Schwierigkeiten beim Reinigen gemacht habe; es sei sehr gut, einmal die andere Seite zu hören. Ja, das scheint der Kern des Problems zu sein! Wie oft stand ich bereits vor wirklich kuriosen Bauten beziehungsweise Untaten dieser Künstler. ­Oftmals kam mir dabei der Gedanke: Man müsste ­Schimpansen einstellen, um diese unzugänglichen Flächen zu erreichen.

Wasseranschluss? Weit weg – Im Keller

Einige Beispiele aus meiner beruflichen Praxis: Im Hamburger Vorland wurden mehrere zwölf­stöckige Hochhäuser erbaut – mit langen Laubengängen und jeweils 96 Wohneinheiten. Der Architekt hatte in jeder Etage eine 1,5 Quadratmeter (!) große Reinigungs­kammer vorgesehen – allerdings ohne Wasseranschluss und ohne Ausgussbecken. Der ­Wasseranschluss befand sich im Keller in einer Waschküche. Da half auch der Aufzug nicht, mit dem die Reinigungskraft die ­vielen Wassereimer nach oben transportieren musste.

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Kein oder nur wenig Platz für Geräte

Architekten ist inzwischen zwar bewusst, dass Reinigungskammern geplant werden sollten. Das Ergebnis ist leider trotzdem häufig völlig unzureichend. Ein Beispiel: In einem 16-stöckigen Gebäude mit ­1.500 Quadratmetern Etagenfläche beziehungsweise ­­­55 Büroräumen auf einer Ebene wurde an den Stirn­seiten der Teeküchen jeweils eine Reinigungskammer von drei Quadratmetern eingerichtet – m it 60 Zenti­meter breiten Türen, die nach innen aufgehen. Es ist also nicht möglich, dort Servicewagen, Staubsauger oder Einscheibenmaschinen hineinzustellen. Zudem ist ­jeweils zwar ein großes Ausgussbecken installiert – den Boiler hätte man sich aber sparen können. Denn zum Reinigen braucht man nur kaltes Wasser. Auch in den Sanitärräumen gehen die Türen nach innen auf. Wenn man dort vor dem Waschbecken steht, muss man sich nicht wundern, wenn man die Tür ins Kreuz bekommt!

Türen, die nach innen aufgehen

In vielen Gebäuden, die nach 1990 gebaut wurden, finden wir viel zu kleine Räume – vor allem mit ­Türen, die nach innen aufgehen, so dass keine Geräte­lagerung mögli ist. In älteren Gebäuden wurden die Reinigungskammern häufig in Kopierräume umgewandelt, aber auch in neueren Häusern wurden Kopierräumebei der Planung vergessen und dann den Flächen zugeordnet, die für die Reinigungskammern vorgesehen waren.

In einem repräsentativen Bürogebäude an der Alster wurden die Reinigungskräfte mit ihren ­Gerätschaften sogar in den Keller verbannt. Morgens versuchen dann mehr als 20 Frauen und Männer, mit ihren Service­wagen per Fahrstuhl in ihr Revier zu ­fahren. Wartezeit und Fahrzeit pro Person: mindestens zehn Minuten. Einschließlich Rückweg ergibt das eine unproduktive Arbeitszeit von täglich rund sechs ­Stunden. Bei ­250 Arbeitstagen im Jahr entspricht ­diese Fehl­planung bereits einer Summe von ­über 30.000 Euro.

Lastenaufzug? Nicht vorhanden

Als Fehlplanung habe ich auch viele Aufzüge ­erlebt. Wie viel Zeit und Mühe könnten wir uns sparen, wenn in den Aufzug auch ein Reinigungsautomat passen würde! In großen Bürohäusern werden zwar meist mehrere Personenaufzüge geplant – aber Lasten­aufzüge leider oft vergessen. Große Flurflächen ­ließen sich durch Reinigungsautomaten schnell und sauber reinigen, aber oftmals finden wir u ngünstige Staub­ecken und Nischen, die manuell nachgereinigt ­werden müssen. Häufig fehlt auch ein Bodenablauf für das Schmutzwasser aus dem Automaten – oder er ist nur über lange Wege zu erreichen.

Fehlplanung häufig auch bei Fenstern

Besonders abenteuerlich und kostenintensiv sind die Fensterfehlplanungen. Feststehende Fensterelemente, Ober- und Unterlichtfenster, die nur mit riskantem Hinausbeugen zu erreichen sind, bedeuten eine hohe Unfallgefahr für die Glasreiniger, zumal die Fensterbänke meist viel zu schmal sind und Sicherheitshaken fehlen. Die Kunden beziehungsweise Nutzer können häufig nicht verstehen, dass einige Fenster aus Sicherheitsgründen nicht ohne Hubwagen geputzt werden können. Es ist ihnen auch meist zu teuer.

Anderes Beispiel: In Hamburg steht ein Hochhaus mit einem schönen hellen Treppenhausglaselement – ­natürlich feststehend – an einem großzügigen Parkplatz. Darunter befindet sich eine Tiefgarage. Allerdings ist die Traglast für einen Hubwagen nicht ausreichend und die Arbeit mit Tele­skopstangen ist aufgrund der Höhe nicht möglich. Zudem befindet sich vor dem Glaselement noch eine Eingangs­dach­konstruktion.

Leitern anlegen unmöglich

Trickreich war auch ein Landschaftsarchitekt, als er vor einer Turnhalle einen großen Teich anlegte. Wollte man das Lichtband der Turnhalle reinigen, so müsste der Glasreiniger seine Leiter in den Teich stellen – ein Hubwagen mit Ausleger ist aus Platzgründen und ­wegen der Zäune nicht möglich. Und die Innenreinigung des Lichtbands? Ein Hausmeister berichtete davon, dass diese Arbeit seit Jahren in sechs Metern ­Höhe von einem 20 Zenti­meter breiten Sims aus erfolgt. (Eine Leiter anzulegen war wegen des feststehenden Gestühls nicht möglich). Ich ­erwiderte, dass mein Geselle Vater von drei ­Kindern sei und wir erst dann reinigen würden, wenn die ­Sicherheitsbedingungen verbessert und zum Beispiel auch Sicherheitshaken angebracht worden seien. Es wurde tatsächlich innerhalb von zwei Monaten ­erledigt, denn vorher hatte die zuständige Behörde keine Kenntnis von diesen Schwierigkeiten.

Beliebt sind übrigens auch stachelige Büsche vor den Fenstern, um Einbrecher zu behindern. Wenn es sich aber um feststehende Fenster handelt, muss der Glasreiniger mit erheblichen ­Blessuren rechnen.

Auchbei der Innenarchitektur finden wir Husaren­stücke: Zum Beispiel stehen die Schreibtische oft im Winkel vor den Fenstern. In solchen Fällen müssen die Glasreiniger auf die Schreibtische steigen, um die ­Glasflächen zu erreichen. Und die Reinigungskräfte müssen entweder zwischen dem Kabelsalat staubsaugen oder ­unter die Tische kriechen und die Blätter der Zimmerpflanzen aufsammeln. Wenn dann auch noch die Oberlichter der Fensterelemente ausgehakt werden müssen und eine ­Leiter nicht vor das Fenster passt, bewegt sich der Glasreiniger auf dem Schreibtisch zwischen den ­Monitoren – und hinterlässt zwangsläufig Sohlenabdrücke.

Zwischen Keulen, Bällen und Barren

Beispiele für Fehlplanungen gibt es viele. Immer ­wieder werden Reinigungskräfte mitsamt Geräten zum Beispiel in die Keller verbannt. Häufig haben die Räume noch nicht einmal ein Fenster beziehungs­weise ­eine ­Belüftung – dann sitzen die Reinigungs­kräfte zwischen ausrangierten Möbeln oder in Schulen zwischen Keulen, Bällen und ­Barren. Selbst in ­Neubauten gibt es oft keine ­Sozial- oder ­Geräteräume. Waschmaschinen­anschlüsse fehlen und ein Platz für diese Maschine wird nur sehr ­ungern ­zugewiesen – es könnte ja mal Wasser auslaufen. In Eingangsbereichen ­werden zwar prak­tische Matteneinlässegeplant – aber ­keine Steckdose, um die Matten absaugen zu können. Im ­Treppenhaus sind zwar Schmutzfang­matten ­ausgelegt, aber auch dort gibt es häufig keine ­Steckdose – oder sie befindet sich hinter einer Feuertür, das heißt: ein Kabel würde eingezwängt ­werden. Und wenn ein Haupt­eingang mit feststehenden ­Elementen ­installiert ist, kommen zwar Autos durch, aber kein Müllwagen. Die Folge: Die Reinigungskräfte müssen die ­vielen Müll­säcke sehr weit tragen.

Wenn es gelingen würde, dass ­Gebäudereiniger den ­Architekten ihr Know-how aus reinigungstechnischer Sicht vermitteln, hätten ­alle Beteiligten einen ­Nutzen ­davon. Die Architekten könnten mit dieser Sicht den Käufer überzeugen, der Eigentümer/Betreiber ­würde ­erhebliche Kostenbei der Reinigung des ­Gebäudes sparen. Und die Reinigungskräfte hätten ein deutlich leichteres Arbeiten.

Sylvia Warner | heike.holland@holzmann-medien.de

Wie schätzen Gebäudedienstleister die Lage aktuell ein? rationell reinigen hat nachgefragt: