Die Unterhaltsreinigung zählt zum Kerngeschäft vieler Gebäudedienstleister, erfährt aber nicht immer die nötige Wertschätzung. Drei Unternehmensvertreter gewähren Einblicke in ihre betriebliche Praxis und nehmen dabei sowohl aktuelle Entwicklungen als auch Optimierungspotenziale, Effizienzgewinne und Nachhaltigkeitsaspekte in den Fokus.
Wenn es darum geht, in Büros, Kitas oder Schulen jederzeit eine hygienische Umgebung aufrechtzuerhalten, lautet das Schlüsselwort: Unterhaltsreinigung. Sie steht für das regelmäßige Säubern von Räumlichkeiten in festen Intervallen. Auf Basis klar kalkulierbarer Leistungspakete werden Böden, Oberflächen, Möbel und Sanitäranlagen gereinigt: durch Staubsaugen und feuchtes Wischen von Bodenbelägen oder Reinigen von Spiegeln, Fenstern und Türen.
Im Gegensatz zur Grundreinigung – eine seltenere, aber umfassendere und intensivere Reinigung von Böden, Wänden und Decken, wobei selbst schwer zugänglichen Bereichen gründlich zu Leibe gerückt und hartnäckiger Schmutz beseitigt wird – zielt die Unterhaltsreinigung darauf ab, den Zustand der Räume auf einem bestehenden Niveau zu halten.
Die Frequenz der Tätigkeiten hängt von Nutzungsintensität und Hygieneanforderungen der Räumlichkeiten ab, wobei die Aktivitäten einem festen Prozedere unterliegen – im Einklang mit dem individuellen Reinigungsplan, in dem genau definiert wird, was wann wo zu tun ist, und mit welchen Reinigungsmitteln und -geräten. Nach Abschluss der Arbeiten überprüft die Objektleitung, auch auf Basis von Leistungsnachweisen und Qualitätskontrollen, das Ergebnis und stellt sicher, dass alles im Kundensinne zufriedenstellend erledigt wurde.
Anteil am Gesamtgeschäft
"Die Unterhaltsreinigung ist die Basis unseres Reinigungsgeschäfts – wichtig, aber im Markt oft austauschbar“, kommt Andreas Tetzlaff, Geschäftsführer bei Klüh Cleaning, Düsseldorf, dem international agierenden Multiservice-Anbieter, gleich auf den Punkt. Sie bleibe ein wesentlicher Teil der Gebäudereinigung, die mehr als ein Drittel zum Gesamtumsatz der Klüh-Gruppe beitrage. "Entscheidend für uns ist die Weiterentwicklung durch zusätzliche Dienstleistungen: Über sensorbasierte Lösungen steuern wir die Unterhaltsreinigung bedarfsgenau und erhöhen so Effizienz und Transparenz für den Kunden. Durch Frequenzmessung reinigen wir gezielt dort, wo es sinnvoll und notwendig ist – das spart Ressourcen und erhöht die Servicequalität spürbar. In der Reinraumreinigung können wir nicht nur die Reinigung steuern, sondern neben digitalen Qualitätskontrollen auch revisionssicher dokumentieren." Genau hier setze das Unternehmen an, um sich vom Wettbewerb abzuheben, "mit Know-how, das nicht jeder mitbringt".
"Der Bereich Unterhaltsreinigung als nachhaltige Umsatzkomponente stellt aus unserer Sicht das Rückgrat eines Gebäudedienstleistungsunternehmens dar", erklärt Daniel Bastians, Geschäftsführer der mittelständischen Joba Gebäudereinigung und Service, Tönisvorst. Durch den stetigen Umsatzzufluss könnten notwendige Investitionen in Personal und Technik gewährleistet werden. "Joba Gebäudedienste als Teil der Geiger Facility Management Gruppe aus Dietmannsried im Allgäu erwirtschaftet – neben Sonderreinigungen im Projektgeschäft – mit der Unterhaltsreinigung etwa 80 Prozent des Jahresumsatzes."
Björn Böhm, Geschäftsführer der Böhm Gebäudereinigung, Schneeberg, sagt hierzu flankierend: "Am Gesamtjahresumsatz unseres mittelständisch geprägten Unternehmens beträgt der Anteil der Unterhaltsreinigung", die auch für ihn zum Kerngeschäft vieler Gebäudereinigungsunternehmen zählt, "etwa 50 Prozent."
Veränderungen in den letzten Jahren
"Aufgrund der strategischen Wichtigkeit beobachten wir den Markt im Segment Unterhaltsreinigung genau", fährt Daniel Bastians fort. Der erkennbare Trend: Durch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und den zunehmenden Kostendruck bei Unternehmen würden Reinigungsintervalle oftmals optimiert und gerade im Bereich der Allgemeinflächen und Büros reduziert. In hygienisch anspruchsvolleren Bereichen wie beispielsweise in Sanitäranlagen bleibe das Reinigungsintervall hingegen auf hohem Niveau stabil. "Die Vorteile von Tagesreinigungskonzepten lassen sich", weiß Daniel Bastians, "nicht bei allen Kunden und Interessenten realisieren. Hier kommt es auf eine fundierte Beratung an, die in den vergangenen zwei Jahren mit steigender Tendenz angefragt wird." Ebenso steige die Nachfrage nach Service on Demand mittels des Einsatzes von Sensorik langsam, aber stetig.
In den vergangenen fünf Jahren sei der Effizienzdruck, ergänzt Andreas Tetzlaff, deutlich gestiegen – "das spüren wir vor allem durch reduzierte Reinigungsintervalle und strengere Budgets“. Gleichzeitig wachse das Bedürfnis nach flexiblen Konzepten wie Tagesreinigung oder Cleaning on Demand. "Besonders in stark frequentierten Bereichen wie Büros oder Verkehrsinfrastrukturen legen Kunden heute mehr Wert auf sichtbare Sauberkeit im laufenden Betrieb", weiß Andreas Tetzlaff. "Digitale Tools und Sensorik helfen uns dabei, Reinigungsleistungen bedarfsgerecht zu steuern – auf Basis von Füllständen, Nutzungsdaten oder Laufwegen." Der Trend gehe klar in Richtung smarter, flexibler Reinigung mit maximaler Effizienz.
Die Reinigungsintervalle seien in den zurückliegenden Jahren, abgesehen von der Corona-Zeit, größtenteils gleich geblieben, rekapituliert Björn Böhm. "Während der Corona-Pandemie hatten einige Auftraggeber die Intervalle aufgestockt und zusätzliche Desinfektionen beauftragt. Derzeit werden die Intervalle jedoch aus Kostengründen teilweise reduziert, so auch seine Wahrnehmung. Reduziert würden die Reinigungsintervalle zumeist in öffentlichen und Bürobereichen. Dagegen blieben die Intervalle in Sanitär-, Aufenthalts- und Küchenbereichen weitestgehend von den Anpassungen unberührt.
Und eine weitere, auch von den Mitbewerbern geteilte Erkenntnis: Auf Tagesreinigung umzustellen, sei immer noch ein schwieriges Thema bei den Auftraggebern. "Nur bei wenigen Kunden ist uns dies gelungen, was dann aber zu einem positiven Effekt in puncto Präsenz der Reinigungskräfte während der Arbeitszeit beim Kunden geführt hat." Generell sei die Nachfrage nach Unterhaltsreinigung bis zum vergangenen Jahr etwa konstant geblieben, "wobei wir seit diesem Jahr schon merken, dass in diesem Bereich – Stichwort Neukundengewinnung – die Nachfrage leicht stagniert", gibt Björn Böhm offen zu.
Eine unterschätzte Dienstleistung
Auf die Frage, ob Unterhaltsreinigung grundsätzlich unterschätzt beziehungsweise zu wenig wertgeschätzt wird, antwortet Andreas Tetzlaff mit einem Ja. Und das sei ein gesellschaftliches Problem. "Jeder erwartet saubere Räume, aber kaum jemand fragt, wer sie sauber hält. Die Unterhaltsreinigung ist systemrelevant, wird aber behandelt wie eine Nebensache." Dabei leisteten die unternehmenseigenen Teams täglich harte, oft körperlich belastende Arbeit – leise, zuverlässig, früh morgens oder spät abends. Ohne sie würde kein Büro, kein Krankenhaus, kein Flughafen funktionieren. "Wer heute noch glaubt, Reinigung sei einfach, hat das Thema nicht verstanden", stellt Andreas Tetzlaff klar.
Aufgrund der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Situation werde das Thema Unterhaltsreinigung, vor allem mit Blick auf reduzierte Intervalle, meistens als Einstieg in eine Kosteneinsparung seitens der Auftraggeber genutzt, "was aber aus hygienischen Gründen der falsche Weg ist", bekräftigt Björn Böhm. Trotz aller Sparanstrengungen kann er feststellen, "dass die Unterhaltsreinigung und vor allem auch die Arbeitskräfte bei unseren Kunden schon wertgeschätzt werden."
Für Daniel Bastians ist es ein altbekanntes Thema. "Aus unserer Sicht haben sich die Wertschätzung und das Image des Reinigungshandwerks in den vergangenen Jahren zwar leicht verbessert, aber unser doch recht komplexes Handwerk wird immer noch oft als einfaches Putzen abgetan." Für sein Unternehmen stets ein Anlass, aktiv mit Kunden und Interessenten zu kommunizieren. "Werden Lösungsansätze und das hierfür erforderliche Know-how transparent, wird den meisten Ansprechpartnern die Komplexität ersichtlich. So können auch wir unseren Beitrag leisten, um unser anspruchsvolles Handwerk ins richtige Licht zu rücken."
Auf der Suche nach Optimierungspotenzialen
Ganz pragmatisch geht hier Björn Böhm heran: "Wünschenswert sind mehr Reinigungsprodukte in gebrauchsfertiger Anwendung, um die Lagerhaltung in den Objekten und die Arbeitszeiten zu optimieren."
Technische Lösungen gebe es bereits viele, und diese würden immer besser. Doch in der Fläche könnte noch viel mehr umgesetzt werden. "Roboter, Sensorik, digitale Tools: alles verfügbar. Wir sehen unsere Aufgabe darin", erläutert Andreas Tetzlaff, "Technik nicht nur zu beschaffen, sondern sie auch in funktionierende Prozesse zu überführen – mit Standards, klaren Verantwortlichkeiten und gut geschulten Teams." Wer hier nachlasse, verliere im Wettbewerb. "Deshalb hinterfragen wir unsere Strukturen ständig und treiben die Digitalisierung konsequent voran."
Auch abseits von Cobotik – abgeleitet von Collaborative Robotics, eine Interaktion, bei der Maschine und Mensch eng zusammenarbeiten – und Robotik seien vielversprechende Optimierungspotenziale erkennbar, unterstreicht Daniel Bastians. "Technisch rückt für uns die chemiefreie Unterhaltsreinigung verstärkt in den Fokus. Die Kombination aus ozonisiertem oder entmineralisiertem Wasser sowie Mikrofasertüchern oder Diamantbreitwischbezügen bietet eine nachhaltige Alternative zur herkömmlichen Unterhaltsreinigung mit Säuren, Laugen, Tensiden und Co", führt Bastians weiter aus. Auf organisatorischer und struktureller Ebene biete die fortlaufende Digitalisierung von Prozessen einen großen Hebel. "Insbesondere in der rechtskonformen Einbindung von KI sehen wir enorme und nachhaltige Optimierungspotenziale."
Rolle der Hersteller und Auftraggeber
"Selbstverständlich können die Herausforderungen im Bereich der Optimierung", fährt Daniel Bastians fort, "nur durch ein intensives Abstimmen mit dem Auftraggeber erfolgen." Die Bandbreite reiche hier von der Planung und Auswahl nutzungsgerechter Bodenbeläge bis hin zum Teilen relevanter Gebäudedaten und Schnittstellen, um digitale Potenziale auszuschöpfen. Auch das Planen und Bereitstellen einer geeigneten Gebäudeinfrastruktur zum Betrieb von Cobotik und Robotik sowie digitaler Lösungen seien für die gemeinsamen Ambitionen rund um die Optimierung entscheidend. "Ebenfalls sind der laufende Austausch mit Herstellern von Reinigungschemie, Equipment und Software in Bezug auf die Optimierungsanforderungen Grundstein für einen erfolgreichen kontinuierlichen Verbesserungsprozess", ist sich Daniel Bastians sicher.
Die Hersteller machten einen guten Job, sie müssten Lösungen jedoch noch stärker an der Praxis ausrichten – "nicht alles, was technisch machbar ist, funktioniert im Alltag", zeigt sich Andreas Tetzlaff realistisch. Auftraggeber wiederum sollten offener für neue Konzepte sein. "Zu oft blockieren enge Ausschreibungsvorgaben moderne, effizientere Ansätze." Wer vom Standard abweiche, riskiere den Ausschluss – auch wenn das Ergebnis besser wäre. "Wir brauchen mehr Mut auf allen Seiten, um gemeinsam Innovation zu ermöglichen", ist Tetzlaff überzeugt.
Was die Rolle der Auftraggeber betrifft, müssten sie dem Dienstleister mehr Spielraum im Bereich der Tagesreinigung geben, greift Björn Böhm diesen ihm wichtigen Aspekt erneut auf. "Das bedeutet, dass Auftraggeber dem Dienstleister Testphasen ermöglichen sollten, um sich davon überzeugen zu lassen, dass die Tagesreinigung doch möglich und sinnvoll ist." Vor Beginn der Testphase sollte mit dem Auftraggeber besprochen werden, welche Flächen zu welchen Zeiten gereinigt werden können, um die Arbeitsabläufe beziehungsweise das Tagesgeschäft beim Kunden so wenig wie möglich zu beeinträchtigen. "Daher ist unsere Erfahrung", führt Böhm weiter aus, "dass zum Beispiel Bürobereiche Priorität haben und als Erstes zu reinigen sind, die Sanitär- und Öffentlichkeitsbereiche folgen später."
Bedeutung der Nachhaltigkeit
Für Björn Böhm manifestiert sich Nachhaltigkeit beispielsweise in Reinigungsutensilien aus recyceltem Material. "Der Einsatz von chemiefreien Reinigungsmitteln funktioniert nicht, da man bei Grund- oder Sonderreinigungen auf die Chemie immer noch angewiesen ist." Um jedoch den Einsatz von Reinigungsmitteln zu reduzieren, sollten die Mitarbeiter laufend für die richtige Dosierung sensibilisiert werden, wobei Dosierkugeln und, wenn – je nach Objektgröße – möglich, Dosieranlagen die Mittel der Wahl wären. "Unter Nachhaltigkeit fällt bei uns auch der Einsatz von Mikrofasertüchern, Diamantwischbezügen oder Reinigungsmaschinen mit geringem Wasserverbrauch."
Nachhaltigkeit fange bei der täglichen Arbeit an, und da passiere schon viel. "Weniger Wasser, weniger Chemie, energiesparende Maschinen – das ist längst Standard, nicht Kür", macht Andreas Tetzlaff deutlich. Aber: Nachhaltigkeit funktioniere nur, wenn die Mitarbeiter mitzögen. Und das gehe nicht per Ansage, sondern ausschließlich durch Schulung, klare Vorgaben und praktisches Verständnis. "Wir arbeiten täglich daran, dieses Bewusstsein zu stärken, weil echte Nachhaltigkeit von innen kommen muss, nicht von außen verordnet werden kann", ist Andreas Tetzlaff überzeugt.
"Als Beitrag zum Systemerhalt spiele Nachhaltigkeit im Bereich der Unterhaltsreinigung eine zentrale Rolle", hebt Daniel Bastians hervor. "Egal ob öffentliche oder privatwirtschaftliche Ausschreibung: Die Anforderungen an nachhaltige Unterhaltsreinigungskonzepte steigen." Hier sei es Aufgabe des Reinigungsdienstleisters, Arbeitskräfte für den bewussten Umgang mit Ressourcen wie beispielsweise Wasser und chemischen Produkten zu schulen. Grundlagen- sowie objektspezifische Schulungen müssten kontinuierlich erfolgen, um einen nachhaltigen Effekt zu erzielen.
Wo Dienstleister nachlegen können
"Auch wir Dienstleister“, betont Andreas Tetzlaff, "müssen uns ständig hinterfragen: Sind unsere Prozesse effizient? Nutzen wir Technik da, wo sie echten Mehrwert bringt? Fördern wir unsere Mitarbeiter gezielt? Und vor allem: Verstehen wir wirklich, was unsere Kunden brauchen?" Wer sich auf Routinen verlasse, verliere den Anschluss. "Digitalisierung, bessere Kommunikation und klare Schnittstellen helfen uns, jeden Tag besser zu werden – im Interesse unserer Kunden, unserer Teams und der Umwelt."
Mögliche Optimierungspotenziale bei Dienstleistern hingen grundsätzlich vom aktuellen Stand der betrieblichen Organisation ab. Daniel Bastians hierzu: "Wir sehen generell große Chancen im Rahmen von Ergänzungsmöglichkeiten bei digitalen Prozessen wie Zeiterfassung, Arbeitsscheinen und Kommunikation um KI-Applikationen, die weitere Optimierungspotenziale freisetzen." So könnte beispielsweise eine KI-Unterstützung im Bereich der Arbeitsplanung entsprechende Allokationsvorteile hervorbringen.
Optimierungspotenzial sieht Björn Böhm generell im Einsatz von KI, speziell in Apps zur Dokumentation und Kontrolle der Arbeitsabläufe, zur Qualitätssicherung und auch zur digitalen Zeiterfassung. Und unerlässlich, was das Personalmanagement betrifft: "Regelmäßige Fortbildung zu neuen Reinigungsmethoden, Arbeitssicherheit und Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Relevanz." Das Personal kontinuierlich weiterbilden, trage dazu bei, tagtäglich Reinigungsstandards einzuhalten und die Kundenzufriedenheit zu steigern.
Fazit: Noch engere Zusammenarbeit notwendig
Die Unterhaltsreinigung bildet das Rückgrat der Gebäudedienstleistung und trägt maßgeblich zum Umsatz vieler Unternehmen bei, wird jedoch gesellschaftlich häufig zu wenig wertgeschätzt. Effizienzgewinne durch Digitalisierung, Sensorik und flexible Reinigungskonzepte gewinnen zwar immer mehr an Bedeutung, stoßen aber noch oft an Akzeptanzgrenzen bei den Kunden. Ein zunehmend hoher Stellenwert kommt der Nachhaltigkeit zu, was mit technischen Lösungen, ressourcenschonenden Verfahren und gezielten Mitarbeiterschulungen einhergeht. Um zukünftige Herausforderungen in einem hoch kompetitiven Marktumfeld zu meistern, sind Dienstleister, Hersteller und auch Kunden gut beraten, noch enger zusammenzuarbeiten, Innovationen zuzulassen und – das betrifft vor allem Letztere unter den Akteuren – das Reinigungshandwerk als anspruchsvoll und systemrelevant anzuerkennen.
Simone Bittner-Posavec, Maintext | markus.targiel@holzmann-medien.de